如何购买 Twin Tower Residence 单位：完整步骤

Twin Tower Residence 已于 2023 年完工，所以现在几乎所有交易都是二手（subsale）：向现有业主购买，而不是向发展商购买。本文以 Twin Tower 为例，一步一步说明在新山买公寓的流程：从定预算、看房，到签买卖合约（SPA）、办房贷，再到拿钥匙。

整个流程在马来西亚非常成熟，只要有可靠的律师和中介，并不复杂。本地买家从签 SPA 起一般约三到四个月完成交易；外国买家因为需要州政府批准，要预留更长时间。

第 0 步：Twin Tower 适合你吗？

办手续之前，先想清楚为什么买。Twin Tower Residence 就在 Bukit Chagar RTS 站旁边，步行可到新山关卡 CIQ、JB Sentral 和两大商场。最适合三类买家：

• 自住通勤族：在新加坡上班、希望过关时间最短的人，RTS Link 通车后（载客服务预计 2027 年 2 月启动）优势更明显。
• 出租投资者：想要已完工、永久地契、租客群稳定的单位。按 2026 年 10–11 月叫价计算，参考毛租金回报约 3.5%–4.5%。
• 家庭与退休人士：看重市中心地段，医院、商场和老街都在附近。

项目详细介绍请看我们的 Twin Tower Residence 完整攻略。

第 1 步：定预算、确认贷款能力

先算清楚手上能拿出多少现金、银行能借多少。2026 年 10–11 月房产网站上的参考叫价如下：

以上只是叫价，实际成交价视楼层、景观、装修和屋况而定。马来西亚公民第一、第二间房一般可贷到 90%，外国买家的贷款成数通常较低。出价前先让银行做贷款预审，清楚自己的上限。详情请看 Twin Tower 房贷指南。

第 2 步：筛选与看房

各大网站上随时有数十个出租盘和一百多个出售盘，选择不少。可以按房型、朝向、楼层，以及是空房还是带租约来筛选。看房时注意：

• 冷气、热水器、厨房和浴室设备的状况
• 天花板或窗边有没有水渍
• 不同时段的噪音和景观
• 家具是否包含在内，并书面列明
• 最新的管理费和偿债基金账单，确认没有欠款
• 带租约的单位：租约内容、到期日、租金和押金

完整清单请看我们的看房检查清单。想要一份附户型图的精选单位清单，欢迎 WhatsApp Darren，他会把目前在售的单位发给你。

第 3 步：出价并支付诚意订金

看中单位后，签署出价书（Letter of Offer），写明价格、订金、包含的物品，以及”以贷款批准为条件”等关键条款。马来西亚二手交易一般在卖方接受出价时支付约 2%–3% 的诚意订金，由中介或律师作为保管人持有。

出价书通常给 14–21 天签 SPA。请仔细阅读条款：如无正当理由在期限内没签约，诚意订金可能被没收。建议在签出价书前就先请好自己的律师，帮你检查条件。

第 4 步：签 SPA、补足订金

由你的律师（或卖方律师拟稿、你的律师审阅）准备买卖合约。签约时一般需要：

1. 补足订金，使总额达到售价的 10%。
2. 支付 SPA 律师费及杂费。
3. 支付过户文件（MOT）的印花税，或把款项交给律师代缴。

SPA 和贷款合约的律师费都按《2023 年律师酬劳令》计算：首 RM50 万收 1.25%（最低 RM500），其后 RM700 万收 1%，另加服务税和杂费。

第 5 步：办妥贷款，满足各项条件

出价后就要马上提交完整的贷款申请，不要等签完 SPA，因为审批和估价都需要时间。获批后，与银行指定律师签贷款合约，并支付贷款额 0.5% 的印花税和贷款律师费。

像 Twin Tower 这样已完工的项目，律师还会核实地契资料并申请所需的同意书。外国买家必须先取得柔佛州政府批准才能办理过户，可能多花一到两个月甚至更久。相关条例请看外国人可以买 Twin Tower 吗？

第 6 步：完成交易、付清余款、交钥匙

二手 SPA 的标准完成期是合约生效后三个月，通常可自动延长一个月，延长期内要付迟付利息。这段时间里：

• 你需要把差额（售价减订金减贷款）交给律师，一般在通知后约两周内支付。
• 律师会代扣部分房款，作为产业盈利税（RPGT）保留金缴交给内陆税收局：卖方是马来西亚人扣 3%，非公民、非永久居民扣 7%，须在出售日起 60 天内缴交。
• 银行发放贷款：先赎回卖方原有贷款（如有），余额付给卖方。
• 管理费、地税和门牌税按完成日分摊。

付清全部房款后，你会获得空屋交付（或接手现有租约），领取钥匙和门禁卡。别忘了把水电户口转到自己名下，并到管理处登记。

需要准备多少现金？实例计算

以下以本地买家用 RM1,050,000 买 2 房、贷款 90%（RM945,000）为例。数字已取整，不含估价费和杂费。

也就是说，在 10% 首付之外，这个例子还要预留约 RM55,000–60,000 的税费。马来西亚首次购屋者买 RM50 万或以下的房子可享印花税豁免，但这个上限低于 Twin Tower 的价格范围。完整说明请看我们的购房费用指南。

外国买家实例

外国买家以 RM1,100,000 买 2 房、贷款 70%（RM770,000），主要差别在于：住宅过户印花税统一 8%（RM88,000）、柔佛州政府批准费为售价 3%、最低 RM30,000（RM33,000），以及更高的 30% 首付（RM330,000）。再加上贷款印花税（RM3,850）和含服务税的律师费（约 RM22,900），所需现金约 RM478,000，以 2026 年 10 月底约 RM3.16 兑 1 新币计算，约 S$151,000。州政府收费可能调整，请务必向律师确认最新数字。

整体时间表一览

买二手公寓，律师会帮你做哪些检查？

很多第一次买房的朋友不太清楚律师的角色。在马来西亚二手交易中，律师（或买卖双方各自的律师）主要负责以下工作，这也是为什么律师费是一笔值得花的钱：

1. 地契查册：到土地局查核地契（或分层地契）资料，确认业主身份、地契类型、有无抵押或限制条款。
2. 核实卖方贷款：如卖方仍有房贷，律师会向银行索取赎回金额，确保交易完成时先还清卖方贷款，你拿到的是”干净”的产权。
3. 确认管理费无欠款：向管理处索取证明，确认管理费、偿债基金等没有拖欠。
4. 申请所需同意书：包括外国买家需要的州政府批准，以及其他相关的同意文件。
5. 代缴税款与保留金：代缴印花税，并代扣 RPGT 保留金缴交给内陆税收局。
6. 办理过户登记：交易完成后，把产权登记到你的名下。

选择律师时，可以问清楚费用是否按律师酬劳令计算、杂费大约多少、预计时间表，以及是否熟悉外国买家的州政府批准程序。

交钥匙后还要做什么？

拿到钥匙不代表全部结束，以下几件事最好在第一个月内完成：

• 把电费（TNB）和水费（Ranhill SAJ）户口转到自己名下，并缴付相关押金。
• 到管理处登记新业主资料，领取或更新门禁卡和停车卡。
• 设定管理费和偿债基金的每月自动付款，避免产生滞纳金。
• 为单位购买室内财物保险；如有贷款，确认银行要求的保险已生效。
• 如打算出租，尽早安排清洁、补齐家具，并拍摄房源照片。
• 保存好 SPA、过户文件和所有收据，日后出售计算 RPGT 时会用到。

常见错误，提前避开

• 还没确认贷款能力就先付诚意订金。
• 没查管理费欠款——应由律师向管理处索取账单。
• 忘了贷款额是按银行估价计算，而不是成交价。
• 错过出价书上的 SPA 签约期限。
• 外国买家：以为本地规定同样适用，没先查清柔佛的最低价、州政府批准和收费。

不同买家的准备重点

如果你是首次买房的本地上班族

重点是现金流。除了 10% 首付，还要准备好约 5%–6% 的税费，并预留装修、家具和搬家费用。先做贷款预审，确认 DSR（债务收入比）在银行接受范围内，再去看房出价，谈判时会更有底气。

如果你是新加坡买家

重点是规则与时间。先确认自己的 HDB 最低居住年限（MOP）是否已满、CPF 不能用于海外房产，再预留州政府批准的时间。详细内容请看我们的新加坡人购买 Twin Tower 完整指南。

如果你是出租投资者

重点是租约与回报。优先考虑最好出租的 2 房，看清楚现有租约的租金、到期日和押金，并用实际成交价和实际租金重新计算回报率，而不是只看广告叫价。

总结

购买 Twin Tower Residence 遵循马来西亚标准的二手流程：出价付诚意订金、签 SPA 补足 10%、办贷款和批准文件、最后完成交易拿钥匙。因为项目已完工、属永久地契，你可以亲眼看到实际单位、实际景观；如果是投资，还能先看到真实的租约再做决定。提前准备好税费现金、尽早安排贷款，从第一次看房到拿钥匙，只需几个月。

资料来源

• DNH (law firm) – Cash flow and timing of a sub-sale property purchase in Malaysia
• PwC Malaysian Tax Booklet – Stamp duty rates
• Skrine – Amendments to the Stamp Act (8% for foreign residential purchases)
• Conventus Law – Solicitors’ Remuneration Order 2023 scale fees
• LHDN – RPGT retention and remittance by the acquirer
• Landco – Johor approval fees for foreign acquisitions (PTG Johor Circular 1/2025)