买房指南
服务式公寓管理费与偿债基金：业主须知
快速答案
管理费用于大楼日常运作，包括保安、清洁、电梯、泳池和公共水电；偿债基金则为将来的大型工程储备资金。根据马来西亚《2013 年分层管理法令》，费用按份额单位分摊，偿债基金至少为管理费的 10%，迟缴利息最高每年 10%。
本文目录
管理费（maintenance fee）和偿债基金（sinking fund），是 Twin Tower Residence 这类服务式公寓每位业主每月都要缴的两笔费用。它们一方面维持游泳池、健身房、电梯、保安和公共区域的日常运作，另一方面为大楼将来的大型工程储备资金。弄清楚这两笔钱怎么算、《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）有什么规定，你才能准确做预算，算出真正的租金回酬。
本文用浅白的方式说明相关条例，按 Twin Tower 各房型面积做示例计算，并列出买房前应该检查的事项。
重点摘要
- 管理费用于日常运作开销；偿债基金专门用于资本性支出，例如重新油漆、更换设备和翻新提升。
- 根据《2013 年分层管理法令》，费用按每个单位的份额单位（share units）分摊，全国并没有统一的每平方尺收费标准。
- 偿债基金至少为管理费的 10%，业主可在大会上通过更高的比例。
- 迟缴可被征收最高每年 10% 的利息，拖欠者也可能失去在大会上的投票权。
- 计算净租金回酬时一定要把这两笔费用算进去，买房前也要索取最新结单。
管理费和偿债基金有什么不同？
| 管理费 | 偿债基金 | |
|---|---|---|
| 用途 | 大楼日常运作 | 将来的资本性支出 |
| 常见开销 | 保安、清洁、园艺、电梯与泳池保养、公共区域水电、保险、管理人员 | 大楼重新油漆、更换电梯、水泵或设备、更新装置、提升或翻新公共设施 |
| 金额 | 按份额单位和大楼年度预算计算 | 至少为管理费的 10% |
| 户口 | 管理费户口 | 独立的偿债基金户口 |
简单来说，管理费是大楼的“营运预算”，偿债基金则是大楼的“储蓄户口”。偿债基金充足，将来要做大型工程时，就不必临时向业主收取大笔的特别摊款。
分层管理法令下，管理费怎么计算？
《2013 年分层管理法令》（第 757 号法令）适用于包括柔佛在内的西马分层产业。法令规定，费用按份额单位（share units）分摊——每个单位都会分配到一个数字，反映它的面积和用途。基本公式是：
每月管理费 = 你单位的份额单位 × 每份额单位的费率
每份额单位的费率，大致是用大楼年度营运预算 ÷ 所有须缴费的份额单位总数 ÷ 12 得出。面积越大的单位，份额单位越多，缴得也越多。这就是为什么业主习惯用“每平方尺多少钱”来比较，虽然法律上的计算基础其实是份额单位。
偿债基金要缴多少？
在发展商管理期间，偿债基金固定为管理费的 10%。当联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）接手后，10% 变成最低标准，业主可以在大会上通过更高的比例。法令规定偿债基金只能用于资本性支出，而且必须和管理费分开存放在不同户口。
按 Twin Tower 各房型面积的示例计算
本文不公布 Twin Tower Residence 的官方每平方尺收费，实际费率请以最新结单为准。下表采用示例费率每平方尺 0.40 令吉，只为说明计算方法。
| 房型 | 面积 | 管理费（示例 0.40 令吉／平方尺） | 偿债基金（10%） | 每月合计 |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 599 平方尺 | 239.60 令吉 | 23.96 令吉 | 263.56 令吉 |
| 2 房 | 882 平方尺 | 352.80 令吉 | 35.28 令吉 | 388.08 令吉 |
| 2+1 房 | 1,054 平方尺 | 421.60 令吉 | 42.16 令吉 | 463.76 令吉 |
| 3 房 | 1,216 平方尺 | 486.40 令吉 | 48.64 令吉 | 535.04 令吉 |
以 2 房为例：882 × 0.40 = 352.80 令吉；偿债基金 10% × 352.80 = 35.28 令吉；每月合计 388.08 令吉，一年约 4,657 令吉。把 0.40 换成结单上的实际费率，就能算出你的真实数字。
管理费如何影响租金回酬？
毛回酬不计开销，净回酬则要扣除开销。以 2 房的参考数字计算：
- 叫价租金：每月 3,200 令吉（2026 年 10 月 Mudah 上约 3,000–3,500 令吉）→ 每年 38,400 令吉
- 叫价：105 万令吉（2026 年 10–11 月约 100 万至 115 万令吉）
- 毛回酬 = 38,400 ÷ 1,050,000 = 3.66%
- 扣除示例管理费及偿债基金（388.08 × 12 = 4,657 令吉）
- 扣除后 =（38,400 − 4,657）÷ 1,050,000 = 3.21%
地税、门牌税、保险和空置期还会进一步拉低数字，完整算法请看我们的租金回酬计算指南。但换个角度看，管理费所支撑的泳池、健身房、桑拿和 24 小时保安，正是在新加坡上班的通勤族和专业人士最看重的条件，有助于维持租金水平和出租率。
在 Twin Tower Residence，管理费用在哪里？
根据房产网站资料，Twin Tower Residence 配备一系列住户设施，你缴的管理费，很大一部分就是用来维持这些设施的运作：
- 休闲：游泳池、按摩池、桑拿和蒸汽房
- 健身：健身房／有氧运动室和跑道（部分网站还列出空中瑜伽室和户外健身站）
- 家庭与社交：烧烤区和儿童游乐场
- 安全：24 小时保安和门禁系统
- 大楼系统：41 层楼的电梯、水泵、公共区域照明与冷气、消防系统以及停车场保养
这些开销由 458 个单位的业主共同分摊。这也是为什么住在市中心高楼，能用可负担的月费，享受到度假村式的设施。换作自己住有地住宅，要请保安、维护泳池或报名健身房，每一项都要独立付费，加起来往往更贵。
怎样看懂管理费结单？
卖家提供最新结单时，重点看以下几项：
| 结单项目 | 代表什么 |
|---|---|
| 管理费／服务费 | 该收费周期（按月或按季）的固定费用 |
| 偿债基金 | 另外缴交的款项，检查是否至少为服务费的 10% |
| 迟缴利息 | 逾期款项已被征收的利息 |
| 欠款／未缴余额 | 必须在交易完成前由卖家结清 |
| 其他收费 | 例如经由管理处收取的水费、保险或门禁卡费用 |
把一个月的服务费除以单位面积，就能得出每平方尺的费率，再放进你的回酬计算里。比较两三个单位的结单，也能顺便看出业主们整体的缴费习惯。
什么是特别摊款（special levy）？
有时候，大楼需要进行某项特定工程，而偿债基金不足以全数支付，业主们可能会在大会上投票通过一次性的特别摊款。偿债基金充足、平时保养得当，就能减少这种情况。买房时，记得问管理处是否已通过或正在讨论任何特别摊款，并确保已发出的摊款账单由卖家在交易完成前缴清。
对投资者来说，这也是选择大楼时的一个参考：大楼越新、保养越好，短期内需要大型资本工程的机会越低。Twin Tower Residence 于 2023 年完工，属于新近落成的大楼，这在规划未来几年的持有成本时，是一个加分因素。
谁在管理大楼：发展商、JMB 还是 MC？
分层大楼的管理一般分几个阶段：
- 发展商管理期：交屋后由发展商管理大楼，收取管理费和偿债基金（固定 10%），并负责维护公共设施。
- 联合管理机构（JMB）：在分层地契发出之前，由业主和发展商共同组成，接手管理、制定预算并收取费用。
- 管理机构（MC）：分层地契发出后成立，业主成为会员，由选出的委员会负责运作。
无论处于哪个阶段，业主都会收到账目，并可以出席常年大会，讨论预算、偿债基金比例和大楼的优先事项。看房时，不妨问问管理处 Twin Tower Residence 目前处于哪个阶段。
迟缴管理费会怎样？
- 一般须在收到通知后 14 天内缴付。
- 迟缴可被征收利息，法令规定最高每年 10%。
- 拖欠的业主可能失去在大会上的投票权。
- 根据 2015 年的条例，管理层在发出通知并经过一段拖欠期后，可以停用门禁卡，但仍须协助业主进出——法律不允许把人锁在门外或切断水电。
- 长期拖欠可能面对追讨行动，包括向分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出索偿，该庭受理金额最高 25 万令吉的索偿。
买 Twin Tower 之前，管理费方面要检查什么？
- 最新结单：显示该单位每月的管理费、偿债基金以及是否有欠款。律师会确保欠款在交易完成前结清。
- 份额单位：如能取得，了解该单位的份额单位，就明白费用是怎么算出来的。
- 管理阶段：目前是发展商、JMB 还是 MC 管理，上一次常年大会是什么时候。
- 收费周期：按月还是按季收取，有哪些付款渠道。
- 住户守则：装修、搬家押金、短租和设施预约的规定。
这些检查可以配合我们的看房检查清单，以及Twin Tower 购房费用中的一次性费用一起看。
不同业主，怎样规划这笔费用？
- 租给新加坡通勤族的投资者：把管理费和偿债基金连同房贷月供一起列入每月预算。设施保养得好，2 房才能撑起 3,000–3,500 令吉的叫价租金（2026 年 10 月 Mudah）。
- 自住家庭：2+1 房或 3 房缴的金额较高，但泳池、健身房和保安你每天都在用。不妨和另外报名健身房、请保安的开销比一比。
- 海外业主：安排网上付款或委托专人处理账单，每年最高 10% 的迟缴利息累积起来也不少。
- 退休人士：每月固定的管理费容易预算，比自己打理一间有地住宅省心得多。
无论属于哪一类业主，我们都建议在买房前做一张简单的“每月持有成本表”：房贷月供、管理费、偿债基金，再加上按月平摊的地税、门牌税和保险。把这张表和预期租金或自住省下的房租放在一起比较，你就能清楚看到这个单位每月是正现金流还是需要补贴多少，决定也会更踏实。
总结
管理费和偿债基金，是让 Twin Tower Residence 这类服务式公寓保持宜居、容易出租的关键。根据《2013 年分层管理法令》，费用按份额单位分摊，偿债基金至少 10%，迟缴利息设有上限。买房前先看最新结单，把两笔费用算进回酬，平时也多参与常年大会。想了解最新单位、户型图以及目前的收费，欢迎 WhatsApp Darren 索取详情。你也可以浏览我们的房源，或比较各种房型。
资料来源
常见问题
偿债基金可以用来做日常维修吗？
《2013 年分层管理法令》规定，偿债基金只能用于资本性支出，例如大楼重新油漆、更换设备、更新装置以及提升或翻新公共设施。日常维修、清洁和保养则由管理费户口支付。两笔资金分开管理，才能保障业主为大型工程储备的长期资金。
单位出租了，管理费由谁缴？
法律上，不论单位是否出租，管理费和偿债基金都由业主负责。马来西亚大部分租约也会写明由业主支付，欠款仍然记在业主和单位名下。投资者一般会把这笔费用算进租金定价里，而不是另外向租客收取。
管理费会涨吗？
会。管理费是根据大楼的预算来定的，当成本改变时，可以按《分层管理法令》的程序调整。在 JMB 或 MC 管理阶段，预算和收费标准会通过业主大会和管理委员会讨论决定。出席常年大会，是了解并参与这些决定的最好方式。
房东缴的管理费可以扣税吗？
在马来西亚，租金收入须报税，而为赚取租金而产生的开销，例如管理费、地税、门牌税和火险，一般可以扣除。偿债基金和个别项目的处理方式可能不同，建议咨询税务顾问，并保存好每一张结单和收据，方便每年报税。
对收费有争议，业主可以向哪里投诉？
业主应先向管理处或管理委员会反映，必要时在业主大会上提出。如果仍无法解决，可以向分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出申诉，它受理《分层管理法令》下的争议，包括最高 25 万令吉的金钱索偿，程序比上法庭更快、成本更低。
