买房指南
Twin Tower 房贷指南：贷款成数、DSR 与所需文件
快速答案
马来西亚公民买 Twin Tower，第一或第二笔房贷一般可贷到房价的 90%，第三笔起按国家银行规定最高 70%。外国买家（包括新加坡人）常见约 50%–70%，视银行而定。银行还会看 DSR（每月还债总额÷净收入），多数希望在 60% 左右以内。
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想买 Twin Tower Residence，房贷其实不难，关键是先搞懂银行最在意的三个数字：贷款成数（银行愿意借多少）、DSR 债务偿还比率（你的收入有多少已经拿去还债）以及贷款年限。本文分别从马来西亚公民、新加坡人和其他外国买家的角度，结合 Twin Tower 目前的叫价，用实际例子一步步算给你看。
Twin Tower Residence 是 2023 年完工的永久地契服务式公寓，就在 Bukit Chagar RTS Link 车站旁。你贷款买的是现房，不是建造中的项目，银行估价和放款流程都比新盘简单、快速。
重点摘要
- 马来西亚公民的第一、第二笔房贷，一般可贷到房价的 90%；第三笔房贷起，国家银行规定最高 70%。
- 外国买家（包括新加坡人）成数较低，常见约 50%–70%，视银行、国籍与收入来源而定。
- DSR = 每月还债总额 ÷ 每月净收入。多数银行希望在 60% 左右以内。
- 马来西亚房贷最长 35 年，但银行也会按申请人年龄限制年限。
- 首期以外还要准备现金：贷款印花税（0.5%）、贷款律师费、买卖合约律师费以及转让印花税。
买 Twin Tower 可以贷多少？
银行借给你的比例叫贷款成数（Margin of Finance，或 LTV）。要注意，成数是按“买价”和“银行估价”两者中较低的那个来算，所以价格谈得合理，和你的收入一样重要。
| 买家类型 | 常见最高成数 | 说明 |
|---|---|---|
| 马来西亚公民，第 1 或第 2 笔房贷 | 最高约 90% | 由各银行信贷政策决定 |
| 马来西亚公民，第 3 笔房贷起 | 70% | 国家银行自 2010 年 11 月 3 日起实施 |
| 外国买家（含新加坡人） | 常见约 50%–70% | 视银行、国籍、收入币种与本地银行往来记录而定 |
外国人的成数没有统一标准。有融资指南列出：部分国际银行对拥有新加坡收入的申请人可批到 70%，本地银行约 60%，而在马来西亚没有任何银行记录的首次申请人，往往从更低的成数开始。也有资料给出更高的数字。所以，任何百分比都只能当参考，最好同时问两三家银行。
DSR 是什么？银行怎么算？
DSR（Debt Service Ratio，债务偿还比率）就是你每月净收入中，有多少比例用来还债——包括这次 Twin Tower 的新房贷。本地申请人的现有债务，银行会直接从 CCRIS 信用记录里查到，再加上新的供期一起计算。
DSR =（每月还债总额 ÷ 每月净收入）× 100
一般会计入的债务包括：现有房贷、车贷、个人贷款、信用卡最低还款额、PTPTN 教育贷款以及各种分期付款。净收入则是扣除公积金（EPF）、社险（SOCSO）和所得税之后的实拿薪水。
| DSR 区间 | 银行的一般看法 |
|---|---|
| 40% 以下 | 非常宽松 |
| 40%–60% | 一般可以接受 |
| 60%–70% | 偏高，可能要补文件或降低贷款额 |
| 70% 以上 | 较难获批 |
以上区间来自 CIMB 公布的一般参考，每家银行的标准都不一样，对外国申请人的计算方法也可能不同。
实例一：本地买家买 Studio 出租
Twin Tower 的 Studio（约 559–599 平方尺），2026 年 10–11 月在房产网站上的叫价大约是 72 万至 78 万令吉（仅供参考）。假设：
- 买价：75 万令吉（示例）
- 成数 90% → 贷款 67.5 万令吉，首期 7.5 万令吉
- 利率：年息 4.2%（仅为示例假设，实际以银行批准为准）
- 年限：35 年
每月供期约 3,070 令吉。如果买家原本每月还车贷 800 令吉，总债务就是 3,870 令吉；净收入 7,000 令吉的话，DSR = 3,870 ÷ 7,000 = 55.3%，大部分银行都能接受。
假设这间 Studio 以每月 2,600 令吉出租（2026 年 10 月 Mudah 上 Studio 叫价租金约 2,300–3,000 令吉），租金就能覆盖约 85% 的供期（未计管理费）。不过很多银行在审批时只承认部分租金收入，别以为全部租金都能帮你降低 DSR。完整的回酬算法可以参考我们的租金回酬计算指南。
实例二：在新加坡工作的买家买 2 房
882 平方尺的 2 房是 Twin Tower 最好租的户型，2026 年 10–11 月叫价约 100 万至 115 万令吉（仅供参考）。
- 买价：105 万令吉（示例）
- 成数 70% → 贷款 73.5 万令吉，首期 31.5 万令吉
- 利率 4.2%（假设），年限 30 年 → 每月供期约 3,594 令吉
银行会把新币收入换算成令吉，有些银行还会只按 80%–90% 计算（扣减 10%–20%）来抵消汇率风险。假设买家的净收入换算后是每月 2 万令吉，银行按 85% 计算，认可收入就是 1.7 万令吉。没有其他债务的话，DSR = 3,594 ÷ 17,000 = 21.1%。即使再加上新加坡的车贷或 HDB 房贷，通常仍有空间，但每一笔债务银行都会要求提供证明。
实例三：已有两笔房贷的本地投资者
如果你名下已经有两笔未还清的房贷，第三笔就受 70% 上限限制。以 105 万令吉的 2 房为例：
- 70% 贷款 = 73.5 万令吉（若是 90% 则是 94.5 万令吉）
- 首期从 10.5 万令吉增加到 31.5 万令吉，足足多出 21 万令吉
所以打算长期累积物业的投资者，买的先后顺序很重要：价格较高的那一间，最好趁还能贷 90% 的时候先买。
贷款年限最长多久？
马来西亚房贷最长可达 35 年，国家银行也表示这个年限已足够让借款人在退休前还清。实际操作上，银行还会限制贷款必须在某个年龄前还完（各银行不同，常见约 65–70 岁）。所以 45 岁的申请人通常拿不到 35 年，月供和 DSR 都会随之提高。
| 贷款 67.5 万令吉，年息 4.2%（示例） | 每月供期 |
|---|---|
| 25 年 | 约 3,638 令吉 |
| 30 年 | 约 3,301 令吉 |
| 35 年 | 约 3,070 令吉 |
外国申请人在部分银行的最长年限会更短（有指南列出 25–30 年），比较银行时要把成数和年限一起看。
申请 Twin Tower 房贷需要哪些文件？
本地受薪人士
- 身份证（正反面）
- 最近 3–6 个月的薪水单，以及显示薪水入账的银行月结单
- 最新公积金（EPF）结单和／或 BE 报税表连缴税收据
- 已签的 Letter of Offer 或订房表格，之后再补上买卖合约（SPA）
自雇人士
- 公司注册（SSM）文件
- 一般需要两年的财务报表，或 B 表连缴税收据
- 6 个月的公司银行月结单
外国申请人（含新加坡人）
- 护照（多数银行要求有效期至少 12 个月）
- 最近的雇佣信、6 个月薪水单与银行月结单
- 本国报税文件（新加坡人一般是 IRAS 的 Notice of Assessment）
- 银行要求时提供本国信用报告
- 非英文文件需附上认证翻译
从看房到放款：完整步骤
- 先评估贷款资格：拿收入和现有债务去问两三家银行。
- 选定单位：亲自看房，可以对照我们的看房检查清单。
- 签 Letter of Offer，并按与卖家的约定支付订金。
- 正式递交贷款申请，银行会安排估价师估价。
- 接受银行的批准信（Letter of Offer）。
- 与律师签买卖合约和贷款合约，缴清剩余首期及印花税。
- 放款：Twin Tower 已经完工，贷款会在交易完成时一次过放给卖家（或用来结清卖家原有贷款），你随即拿钥匙。
完整的交易流程请看如何购买 Twin Tower Residence 单位。
首期以外还要准备多少现金？
房贷不包括入场费用，以下几项都要用现金支付：
- 贷款合约印花税：贷款额的 0.5%。67.5 万令吉贷款就是 3,375 令吉。
- 贷款律师费：按 2023 年律师收费令（SRO 2023），首 50 万令吉收 1.25%，之后部分收 1%，另加服务税和杂费。67.5 万令吉贷款：6,250 + 1,750 = 8,000 令吉（未含税与杂费）。
- 转让印花税（MOT）和买卖合约律师费：金额视房价以及你是本地人还是外国人而定。
每一项的详细算法，请看Twin Tower 购房费用：印花税、律师费与产业盈利税。
你是哪一类买家？情境速查
- 在新加坡上班、买来自住的通勤族：贷款主要靠新币收入，记得问清楚银行如何认定新币收入、会不会因汇率扣减认可收入。2 房有空间做居家办公；按营运方 2026 年 10 月的公告，RTS Link 预计 2027 年 2 月通车。
- 第一次投资的本地买家：Studio 贷款额较小，DSR 容易控制，2026 年 10 月 Mudah 上叫价租金约 2,300–3,000 令吉。
- 退休或接近退休的买家：年龄会缩短贷款年限，多付一点首期或加一位联名申请人，月供会轻松很多。
- 多间物业的投资者：下单前先算清楚哪一间会落入第三笔房贷 70% 的限制。
房贷为什么会被拒？
大部分被拒的个案，其实都是几个可以事先避免的问题。提早知道，可以省下好几个星期：
- 加上新供期后 DSR 过高：很多时候问题不在房子，而是车贷或信用卡欠款拖累了比率。
- 收入无法核实：例如现金收入、没有稳定记录的佣金，或没有报税的自雇收入。
- 信用记录有瑕疵：例如近期有迟还记录。本地人银行会查 CCRIS／CTOS，外国人则可能要求本国信用报告。
- 估价不足：银行估价低于成交价，贷款额随之减少。
- 年龄与年限：剩余可贷年限太短，月供就可能超出 DSR 允许的范围。
如果被一家银行拒绝，记得问清楚原因。降低贷款额、加一位联名申请人，或先还清一笔小债务，往往就能在下一家银行顺利获批。很多时候不是你“买不起”，而是文件和债务结构没有整理好，换个方法就能过关。
怎样提高批贷机会？
- 申请前先还清或减少小额债务（信用卡欠款、个人贷款），每一令吉的月供都会算进 DSR。
- 薪水固定汇入同一个银行户口，银行喜欢看到清楚的六个月记录。
- 本地买家先查 CCRIS／CTOS，若有迟还记录尽早处理。
- 同时向多家银行申请，外国申请人在不同银行拿到的成数和金额可能差很多。
- 出价合理，银行估价才撑得住你的贷款额。
想知道目前有哪些单位、户型图，或想帮某个单位估算能贷多少，欢迎 WhatsApp Darren，我们陪你一起算清楚。
总结
Twin Tower Residence 的房贷，说到底就是成数、DSR 和年限三件事。本地人首两间房一般可贷 90%，外国买家则要准备更多首期。看房前先算好 DSR，预留印花税和律师费，并尽早拿到银行预批。紧邻 Bukit Chagar RTS 站、已完工的永久地契单位，对银行来说是容易估价的资产，贷款流程自然更顺利。现在就去房源页面看看，或在户型介绍比较各种房型。
资料来源
- The Edge Malaysia: BNM imposes maximum 70% LTV ratio on third home loan
- New Straits Times: Bank Negara says 35 years for a housing loan is enough
- LoanStreet: Mortgage LTV ratio / margin of finance for home loans
- CIMB: Understanding DSR (Debt Service Ratio) in Malaysia
- PropCashflow: Foreigner property financing options in Malaysia
- PwC Malaysian Tax Booklet: Stamp duty
- Conventus Law: Malaysia – The Solicitors’ Remuneration Order 2023
常见问题
外国人可以向马来西亚银行贷款买 Twin Tower 吗？
可以。马来西亚有好几家本地和国际银行接受外国买家（包括新加坡人）的房贷申请，但成数通常比本地人低，所需文件也更多，例如护照、雇佣信、薪水单、银行月结单和本国报税文件。常见成数约 50%–70%，年限也可能较短，建议至少比较两三家银行。
银行是按买价还是估价来算贷款？
银行会以买价和银行估价两者中较低的一个来计算成数。比如你同意以 105 万令吉买入，但估价只有 100 万令吉，那 90% 贷款就是按 100 万令吉计算，即 90 万令吉，差额要你自己用现金补上。所以出价合理，才能保住你的贷款额。
Twin Tower 的租金收入能帮我批贷款吗？
部分银行会承认租金收入，一般要求有现成的租约以及显示租金入账的银行月结单，而且往往只按一定比例计算。至于你正在购买的单位“未来预计租金”，通常不会以同样方式计入。依赖租金降低 DSR 之前，最好先问清楚每家银行的做法。
现房的房贷审批要多久？
审批时间因银行和文件是否齐全而不同。文件整齐的本地受薪人士，通常比需要额外核实收入的外国或自雇申请人更快得到答复。一开始就交齐文件，并同时向多家银行申请，是让交易按时完成最有效的方法。
贷款年限选 30 年还是 35 年比较好？
年限越长，月供和 DSR 越低，但总利息越多。以 67.5 万令吉、示例年息 4.2% 计算，35 年每月约 3,070 令吉，30 年约 3,301 令吉。很多投资者会选择较长年限保持现金流弹性，有余钱时再按银行条款提前部分还款。
