买房指南
Twin Tower 购房费用：印花税、律师费与产业盈利税
快速答案
本地买家的转让印花税按 1%、2%、3%、4% 阶梯计算；自 2026 年 1 月 1 日起，外国人购买住宅产业统一缴 8%。贷款合约另缴 0.5% 印花税，律师费首 50 万令吉收 1.25%、其后 1%，再加 8% 服务税。将来出售时，本地人持有满第 6 年起 RPGT 为 0。
本文目录
在 Twin Tower Residence 买房之前，最好先把所有购房费用算清楚：印花税、律师费，以及将来卖房时要缴的产业盈利税（RPGT）。这些费用都在首期之外，而且通常要用现金支付。事先估好，交易才会顺利。本文按照最新公布的税率，分别为马来西亚公民和外国买家逐项算给你看。
以下价格全部是示例，参考 2026 年 10–11 月房产网站上 Twin Tower 的公开叫价；实际金额以你的律师计算为准。
重点摘要
- 马来西亚公民的转让印花税（MOT）按阶梯计算：1%、2%、3%、4%。
- 自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家购买住宅产业的转让印花税为统一 8%（非住宅为 4%）。
- 贷款合约印花税为贷款额的 0.5%。
- 律师费按 2023 年律师收费令：首 50 万令吉 1.25%，其后 700 万令吉 1%，另加 8% 服务税和杂费。
- RPGT：本地人第 6 年起为 0%；外国人 5 年内 30%，第 6 年起 10%。
买 Twin Tower 要付哪些费用？
Twin Tower 已经完工，目前的交易基本都是二手（subsale）。买一个二手单位，主要的一次性费用包括：
- 转让文件（MOT）印花税：金额最大的一项。
- 买卖合约（SPA）及转让的律师费，加上服务税和杂费。
- 贷款合约印花税（如有贷款）：贷款额的 0.5%。
- 贷款合约律师费，加上服务税和杂费。
- 估价费：银行估价报告的费用，多数由银行安排。
- 其他：管理费、地税和门牌税的分摊，水电押金；外国买家还有州政府批准（state consent）的申请费用。
转让印花税（MOT）怎么算？
马来西亚公民
本地买家的印花税跟所得税一样，分段计算：
| 房价区间 | 税率 |
|---|---|
| 首 10 万令吉 | 1% |
| 10 万零 1 至 50 万令吉 | 2% |
| 50 万零 1 至 100 万令吉 | 3% |
| 超过 100 万令吉 | 4% |
例子：75 万令吉的 Studio（示例）：10 万 × 1% = 1,000；40 万 × 2% = 8,000；25 万 × 3% = 7,500。转让印花税合计 16,500 令吉。
例子：105 万令吉的 2 房（示例）：1,000 + 8,000 + 15,000（50 万 × 3%）+ 2,000（5 万 × 4%）= 26,000 令吉。
外国买家（包括新加坡人）
根据《2025 年财政法案》，从 2026 年 1 月 1 日起，非公民（永久居民除外）及外国公司购买住宅产业，转让印花税统一为 8%；非住宅产业维持 4%。以 105 万令吉的 2 房计算，8% 就是 84,000 令吉。由于 Twin Tower Residence 属于服务式公寓，做预算之前，请先让律师确认你那个单位在印花税上的分类。
首购族有印花税豁免吗？
目前的规定是：马来西亚公民首次购买价值不超过 50 万令吉的住宅，只要买卖合约在 2027 年 12 月 31 日或之前签署，转让和贷款合约都可免印花税。Twin Tower 的单位价格普遍高于 50 万令吉，所以按现行条例，大部分买家用不上。
不过，2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年财政预算案建议扩大豁免范围：2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签署的买卖合约，价值 50 万令吉以内的首购住宅全额豁免；价值 75 万令吉以内的，首 50 万令吉全免，余额减免 50%。如果最终按公布内容立法，首次买房的本地人购买 75 万令吉或以下的 Twin Tower Studio，就可能享有部分减免。签约前请向律师确认最终条文和条件。
律师费要多少？
西马的产业交易律师费，按 2023 年 7 月 15 日起生效的《2023 年律师收费令》（SRO 2023）计算：
| 房价或贷款额 | 收费标准 |
|---|---|
| 首 50 万令吉 | 1.25%（最低 500 令吉） |
| 其后 700 万令吉 | 1% |
| 超过 750 万令吉 | 可议价，最高 1% |
买卖合约和贷款合约分开计算，各自套用同一标准。律师服务自 2024 年 3 月 1 日起征收 8% 服务税，另外还有查册、注册、快递等杂费。收费令里另设的较低收费标准只适用于向发展商购买的房屋项目，并不适用于像 Twin Tower 目前这类二手交易。
买卖合约律师费，房价 105 万令吉：50 万 × 1.25% = 6,250；55 万 × 1% = 5,500。合计 11,750，加 8% 服务税 940，即 12,690 令吉（未含杂费）。
贷款律师费，贷款 94.5 万令吉（九成）：6,250 + 4,450 = 10,700，加 8% 服务税 856，即 11,556 令吉（未含杂费）。
总费用一览：三种情境实算
| 项目 | 本地人，Studio 75 万，贷九成 | 本地人，2 房 105 万，贷九成 | 外国人，2 房 105 万，贷七成 |
|---|---|---|---|
| 首期 | 75,000 | 105,000 | 315,000 |
| 转让印花税 | 16,500 | 26,000 | 84,000（8%） |
| 买卖合约律师费＋8% 服务税 | 9,450 | 12,690 | 12,690 |
| 贷款额 | 675,000 | 945,000 | 735,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | 3,375 | 4,725 | 3,675 |
| 贷款律师费＋8% 服务税 | 8,640 | 11,556 | 9,288 |
| 税费合计（不含杂费） | 37,965 | 54,971 | 109,653 |
| 连首期所需现金 | 112,965 | 159,971 | 424,653 |
（单位：令吉）此外，还要预留几千令吉作为杂费、估价费、各种分摊和水电押金；外国买家另加州政府批准的申请费用。简单的估算法：本地买家在首期之外，预留约房价 5% 作为税费；外国买家因为 8% 印花税，最好预留超过 10%。
贷款成数和 DSR 的算法，请看Twin Tower 房贷指南；外国买家也请参考柔佛外国人购房条例。
RPGT 产业盈利税是什么？什么时候要缴？
RPGT 是在马来西亚出售产业时，针对“赚到的差价”征收的税，由卖方承担。不过在买房阶段就要了解它，因为它会直接影响你打算持有多久。税率取决于你的身份和持有年数：
| 出售时间 | 马来西亚公民／永久居民 | 外国人（非公民、非永久居民） |
|---|---|---|
| 3 年内 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
资料来源：内陆税收局（LHDN）RPGT 税率表（个人公民税率自 2022 年 1 月 1 日起；非公民自 2019 年 1 月 1 日起）。
盈利怎么计算？
应课税盈利 = 卖价 − 可扣除的卖房费用（如律师费、中介费）− 买价 − 可扣除的买房费用（印花税、律师费）− 符合条件的装修提升费用。个人卖家还可以再扣除 1 万令吉或盈利的 10%（取较高者）。
例子（示例）：本地买家以 105 万令吉买入 2 房，买房时的转让印花税和买卖合约律师费共 38,690 令吉；第 4 年以 120 万令吉卖出，卖房费用 2 万令吉。盈利 = 1,200,000 − 20,000 − 1,050,000 − 38,690 = 91,310 令吉。豁免额取 1 万令吉或 10%（9,131）中较高者，即 1 万令吉。应课税盈利 81,310 × 20% = 16,262 令吉。如果持有到第 6 年才卖，RPGT 就是 0。
同样的数字如果卖家是外国人，5 年内要缴 30%，第 6 年起 10%。这也是为什么大部分外国买家买 Twin Tower，都以长期持有、收租为主要策略。
换个角度看：外国买家持有满五年再出售，同样 91,310 令吉的盈利（外国人一样可扣除 1 万令吉或 10%），税率从 30% 降到 10%，税额从约 24,393 令吉降到约 8,131 令吉，差距超过 1.6 万令吉。这笔钱足够支付好几个月的供期，所以持有期规划绝对值得认真考虑。
买房时的 RPGT 保留款
你作为买家，律师必须从房价中扣留一部分，代卖家缴交给内陆税收局：卖家是本地个人扣 3%，卖家是非公民扣 7%（部分公司适用其他比例）。这只是预扣机制，并非最终税额，一般按买卖合约中的保管人（stakeholder）安排处理。
各项费用什么时候付？一般时间表
购房费用不是同一天全部付清。以完工的二手单位来说，一般顺序如下：
| 阶段 | 一般要付的款项 |
|---|---|
| 签 Letter of Offer | 与卖家约定的订金（属于首期的一部分） |
| 签买卖合约 | 首期余款；买卖合约律师费（通常先付一部分） |
| 签贷款合约 | 贷款律师费及贷款印花税（0.5%） |
| 转让文件盖印 | 转让印花税，由律师在规定期限内代收代缴 |
| 交易完成／交钥匙 | 管理费、地税、门牌税的分摊；水电押金 |
印花税和律师费通常在签约后几个星期内就要付，所以这笔钱最好放在随时可以动用的户口，不要放进需要提前通知才能提取的定期存款。
买了之后的持续费用
拿到钥匙之后，还有一些每年或每月都要付的费用。它们不是一次性的购房费用，却会直接影响你的租金回酬和现金流：
- 管理费和偿债基金：由大楼管理层按份额单位（share units）每月或每季收取，详情请看管理费与偿债基金指南。
- 地税（cukai tanah）和门牌税（cukai pintu）：每年或每半年缴给州政府和市政厅。
- 房屋保险（申请贷款时通常是必须的），如果是附家具出租，也可以考虑家居财物保险。
- 租金收入的所得税：在马来西亚，租金收入须报税，但可扣除符合规定的开销。
让购房成本变高的常见错误
- 只准备了首期，忘了印花税和律师费都要另外用现金支付。
- 以为外国买家和本地人一样用阶梯印花税，其实 8% 统一税率会让预算大幅增加。
- 逾期盖印会被罚款；2027 年起实施自我评估后，期限更要准时。
- 把律师费、印花税和装修的收据丢掉，将来计算 RPGT 时就少了可以扣除的凭证。
- 早一年卖房：对本地人来说，从第 5 年拖到第 6 年再卖，RPGT 可能从 15% 降到 0%，差别非常大。
- 只看房价不看“总成本”：两间叫价相近的单位，若一间需要额外装修、一间可以直接出租，实际投入的现金可能差上好几万令吉。
不同买家，最该注意哪项费用？
- 在新加坡上班、买来自住的通勤族：8% 印花税是最大开销。建议规划持有 5 年以上，RPGT 会从 30% 降到 10%。
- 首次买房的本地人：留意 2027 年预算案的首购豁免；如果条文通过，75 万令吉或以下的 Studio 从 2027 年起可能有部分减免。
- 本地投资者：第 6 年起 RPGT 为 0，在 RTS Link 旁边做五年以上的出租规划，税务上非常划算。
- 卖掉旧房再换屋的买家：先算清楚旧房的 RPGT；公民和永久居民可能可以使用一生一次的自住房豁免。
签约前检查清单
- 请律师书面报价，列明买卖合约和贷款合约的律师费、服务税及杂费。
- 确认你的印花税类别（本地阶梯税率或外国人税率），以及是否适用任何豁免。
- 保存印花税、律师费和装修的所有收据，将来可以减少 RPGT。
- 预留现金支付管理费、地税的分摊和水电押金。
- 外国买家在付订金前，先确认柔佛州政府批准的流程和费用。
想知道某个单位的完整费用？欢迎 WhatsApp Darren 索取最新单位和户型图，我们会帮你整理一份费用明细。
总结
Twin Tower Residence 的购房费用其实很好预估：本地人用阶梯印花税，外国人购买住宅为 8%，律师费按 SRO 2023，贷款印花税 0.5%，而 RPGT 对长期持有者非常友好。提早做预算、保存好收据、按 RPGT 时间表规划持有期，就能把成本控制得清清楚楚。现在就去房源页面看看，或参考市场行情和购房步骤。
资料来源
- PwC Malaysian Tax Booklet 2025/2026: Stamp duty
- KPMG Malaysia: Budget 2026 tax leaflet – Stamp duty
- Skrine: Five stamp duty exemption orders extended (Jan 2026)
- Malay Mail: Budget 2027 – stamp duty exemption proposed for first homes (9 Oct 2026)
- Conventus Law: Malaysia – The Solicitors’ Remuneration Order 2023
- KPMG Malaysia: Service tax rate increase and expansion of taxable services
- LHDN (Inland Revenue Board): Real Property Gains Tax rates
- StashAway: RPGT Malaysia 2026 – rates, exemptions and retention
常见问题
马来西亚买房，印花税是买家还是卖家付？
转让文件（MOT）的印花税由买家支付；如果有贷款，贷款合约的印花税也由买家负责。卖家则支付自己卖房的律师费，以及盈利部分的 RPGT。印花税一般由你的律师向你收取，并在规定期限内向内陆税收局办理盖印。
马来西亚的律师费可以讲价吗？
产业交易的律师费按《2023 年律师收费令》的标准收费，律师一般按标准收取。收费令中允许的减免，会在其附表中明确列出。至于查册、注册等杂费，不属于标准收费，每宗交易都不同，所以最好请律师提供书面报价。
新加坡人在新山买房要缴 8% 印花税吗？
从 2026 年 1 月 1 日起，非马来西亚公民且不是马来西亚永久居民的人士，以及外国公司，购买住宅产业的转让印花税为 8%。没有大马永久居民身份的新加坡公民属于外国人类别。下决定前，请律师确认该单位的分类和应缴税额。
装修费可以用来减少 RPGT 吗？
一般来说，能提升或维持产业价值的费用（例如永久性的装修工程）可以在计算应课税盈利时扣除，买房时的印花税和律师费也可以扣除。日常维修和家具通常另当别论。建议从一开始就保存所有发票和收据，将来通过 e-CKHT 申报 RPGT 时会用到。
卖房后多久要申报 RPGT？
买卖双方都必须在出售日起 60 天内，通过内陆税收局的 e-CKHT 系统提交相关 RPGT 表格。2025 年起的出售，卖家一般须在 90 天内缴清余下税款。整个申报流程以及从房价中扣留的保留款，通常由律师协调处理。
