地段与生活
柔新经济特区（JS-SEZ）对 Bukit Chagar 意味着什么
快速答案
柔新经济特区（JS-SEZ）于 2025 年 1 月 7 日签署，覆盖柔佛南部超过 3,500 平方公里，设有九大旗舰区，新山市中心是其中之一，重点发展商业服务与医疗保健。特区为符合条件的企业和知识型员工提供税务优惠，再加上 RTS 轻快铁，为 Bukit Chagar 一带的住房带来长期需求支撑。
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柔新经济特区（JS-SEZ）是近年柔佛房地产最受关注的政策话题，而新山市中心正是九大旗舰区之一。对 Bukit Chagar 来说——RTS 新山总站和 Twin Tower Residence 的所在地——JS-SEZ 在“交通故事”之外，又加上了一个“就业与投资故事”。本文说明特区是什么、截至 2026 年 11 月初有哪些进展，以及这对 RTS 旁的住宅可能意味着什么。
重点摘要
- JS-SEZ 协议于 2025 年 1 月 7 日签署，覆盖柔佛南部超过 3,500 平方公里，设有九大旗舰区，新山市中心是其中之一。
- 新山市中心旗舰区的重点是商业服务与医疗保健；马来西亚投资发展局（MIDA）的指南列出新山滨海“全球服务中心”项目，符合条件者可享 15 年 5% 特别税率。
- 经济部长表示，2024 年至 2025 年底 JS-SEZ 获批投资达 769.8 亿令吉，其中 57% 已落实（2026 年 7 月）。
- JS-SEZ 总蓝图预定在 2026 年 12 月 4–5 日的马新领导人非正式会议上推介。
- 加上 RTS（目标 2027 年 2 月通车），JS-SEZ 为 Bukit Chagar 一带已完工、地段优越的住宅带来长期需求支撑。
柔新经济特区（JS-SEZ）是什么？
柔新经济特区是马新两国的联合计划，目标是让企业、货物和人员在柔佛与新加坡之间流动得更顺畅。马来西亚首相安华与新加坡总理黄循财于 2025 年 1 月 7 日签署协议。特区覆盖柔佛南部超过 3,500 平方公里，有评论把它的面积比作深圳加香港。
特区锁定 11 个领域：制造业、物流、粮食安全、旅游、能源、数码经济、绿色经济、金融服务、商业服务、教育与医疗保健。配套措施包括陆路关卡免护照二维码通关、货物通关数码化，以及成立柔佛投资促进中心（IMFC-J），加快投资者的审批程序。
九大旗舰区是哪些？
| # | 旗舰区 | 公开报道 / MIDA 指南提到的重点 |
|---|---|---|
| 1 | 新山市中心（Johor Bahru city centre） | 商业服务、医疗保健；新山滨海全球服务中心 |
| 2 | Iskandar Puteri（依斯干达公主城） | 全球服务中心 |
| 3 | Tanjung Pelepas（丹绒帕拉帕斯） | 智慧物流 |
| 4 | Pasir Gudang（巴西古当） | 工业（包括 Tanjung Langsat–Kong-Kong 特种化学品） |
| 5 | Senai（士乃） | 航空制造与维修（MRO） |
| 6 | Sedenak | 人工智能 / 量子供应链、医疗器材、制药 |
| 7 | Forest City（森林城市） | 特别金融区 |
| 8 | Pengerang 综合石油化工园（PIPC） | 制造、物流、能源 |
| 9 | Desaru（迪沙鲁） | 综合旅游 |
对 Bukit Chagar 来说，最重要的是新山市中心旗舰区。这里集中了服务业、医疗和跨境活动——而 RTS 也正是在这里落地。
JS-SEZ 提供哪些优惠？
企业方面
根据 MIDA 的 JS-SEZ 指南，符合条件的“全球服务中心”项目（包括新山滨海与依斯干达公主城），以及符合条件的高附加值制造业投资，可享最长 15 年、5% 的特别企业所得税率，但须符合投资规模和业务活动等条件。申请期为 2025 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日。
个人方面
多家律师与顾问公司引述的公布内容显示，在特区内受雇的合格知识型员工，可享最长 10 年、15% 的优惠个人所得税率。资格条件另有规定，打算因工作搬来新山的人，应向雇主或税务顾问确认最新官方标准。
JS-SEZ 目前进展如何？
- 投资：经济部长阿克玛纳斯鲁拉在 2026 年 7 月表示，2024 年至 2025 年底 JS-SEZ 获批投资共 769.8 亿令吉，其中 57% 已经落实。
- 2026 年动态：2026 年第一季再有 54.9 亿令吉投资获批；2026 年 1 至 5 月，IMFC-J 共处理 285 宗投资询问。
- 就业：部长表示，原定五年内创造 2 万个高技能职位的目标，现预计三年内就能达成。
- 总蓝图：已完成并获内阁批准，预定在 2026 年 12 月 4–5 日第 13 届马新领导人非正式会议上推介；柔新合作部长级委员会也安排在 2026 年 11 月 2 日开会。
由于本文撰写时总蓝图尚未公布，新山市中心具体项目的细节，请以正式公布内容为准。另外，根据 2026 年 10 月的报道，截至 2025 年 10 月，新加坡企业在特区的投资承诺已超过 55 亿新币（约 179.7 亿令吉），显示新加坡方面的参与度相当高。
JS-SEZ 对 Bukit Chagar 房产意味着什么？
房地产本身不是 JS-SEZ 的重点领域，但特区要推动的一切，最终都会影响住房需求。对 Bukit Chagar 来说，几条线是这样连起来的：
- 有工作，就有居民。新山市中心的商业服务和医疗产业，需要大量想住得离公司近的专业人士。
- RTS 放大辐射范围。约 5 分钟到 Woodlands North（目标 2027 年 2 月通车），让“住新山、在新加坡上班”或反过来都更可行。
- 过关更顺畅。RTS 同站通关，加上特区推动的二维码通关，跨境生活的摩擦越来越小。
- 车站旁已完工的住宅有限。Twin Tower Residence 于 2023 年完工、紧邻 RTS 站，现在就能入住或出租，不必再等几年。
当然，这些都不保证房价一定上涨——房产价值还取决于供应、利率、汇率和整体经济。但它解释了为什么 Bukit Chagar 越来越受关注。市场面的分析可参考 RTS 如何影响 Bukit Chagar 房价 和 新山市中心房地产展望。
投资者怎么看？用数字算一算
投资者通常一边看“今天的回酬”，一边看“明天的需求动力”。以 2026 年 10–11 月房产网站的公开叫价为参考（仅供参考）：
| 户型 | 叫价月租 | 叫价 | 指示性毛回酬 |
|---|---|---|---|
| Studio 599 平方尺 | 2,600 令吉（2,300–3,000 的中间值） | 75 万令吉（72–78 万的中间值） | 2,600 × 12 ÷ 750,000 ≈ 4.2% |
| 2 房 882 平方尺 | 3,250 令吉（3,000–3,500 的中间值） | 107.5 万令吉（100–115 万的中间值） | 3,250 × 12 ÷ 1,075,000 ≈ 3.6% |
以上是未扣除管理费、装修、空置期和税务前的毛回酬。JS-SEZ 和 RTS 就是投资者拿来和今天回酬一起权衡的“明天因素”。详细可看 租金回酬怎么算 和 Twin Tower 值得投资吗。
JS-SEZ 与 RTS：一个给理由，一个给通道
可以这样理解：JS-SEZ 提供的是“来柔佛的理由”，RTS 提供的是“来柔佛的通道”。新山市中心的公司可以同时招聘住在马新两地的员工；住在 Bukit Chagar 的专业人士，也可以选择在任何一边工作。RTS 约 5 分钟车程、出发站一次过通关，加上特区推动的陆路关卡二维码通关，让新山市中心越来越像同一个都会区的一部分——而在这样的格局里，地段好、已完工的住宅通常最能保持吸引力。
从历史经验看，跨境轨道交通和经济特区往往会带动周边商业、办公和住宅的长期发展，但这个过程需要时间，也会受经济周期影响。投资者与其追逐短期消息，不如关注几个基本面：车站步行距离、项目是否已完工、户型是否好租、以及地契类型。Twin Tower Residence 在这几项上都有清楚的优势：紧邻 RTS 站、2023 年完工、户型从 Studio 到 3 房都有，而且是永久地契。
三种情境：JS-SEZ 对你的意义
情境一：公司派你到新山工作
如果你符合知识型员工的资格，可能享有优惠个人所得税率（请向雇主和税务顾问确认）。住在 RTS 旁，周末回新加坡探亲也很方便。2 房单位适合小家庭，也能留一间做书房。
情境二：你在新加坡上班，想在新山安家
特区本身不改变你的税务状况，但通关越来越方便，让“两地生活”的日常摩擦减少。Studio 或 2 房单位，能把出门到闸道的时间压到最短。
情境三：你是长线投资者
关注的重点是：特区带来的就业能否转化为稳定的租屋需求。在旗舰区内、靠近交通枢纽、已经可以出租的单位，是比较稳健的切入方式。先看今天的回酬，再把特区和 RTS 视为长期加分项。
哪些人应该特别关注？
因工作搬到新山的专业人士
如果你的公司在新山市中心或依斯干达公主城设点或扩张，住在 RTS 旁边，既能短途上班，又能随时去新加坡。
在新加坡上班的人
RTS 加上特区的通关便利措施，让“住新山、在新加坡上班”更加可行。Twin Tower 的 Studio 或 2 房单位，能把通勤时间压到最短。若新加坡人打算购买而非租住，须获柔佛州政府批准并符合最低价规定；不少 Twin Tower 单位低于 RM100 万，请先确认资格。
长线投资者
偏好在旗舰区内持有已完工、可马上出租资产的投资者，会发现 Bukit Chagar 同时拥有政策支持与交通优势，这样的组合并不多见。
JS-SEZ 常见疑问厘清
“特区内买房可以享税务优惠吗？”
目前公布的优惠是针对企业所得税和合格知识型员工的个人所得税，并不是购房税务优惠。买房相关的印花税、产业盈利税等，仍按一般规定处理。
“外国人在特区买房条件会放宽吗？”
截至本文撰写时，我们没有看到针对住宅购买条件的官方放宽措施。柔佛州对外国人购房的最低价格等规定，请以州政府最新公布为准，也可参考我们的 外国人购房条例解析。
“特区会不会很快就让房价飙升？”
经济特区是十年以上的长期计划，投资从获批到落实、再到创造就业，需要时间。比较务实的看法是：特区提供的是长期需求基础，而不是短期炒作理由。
看到特区新闻，行动前先做这份检查
- 分清“宣布”与“落实”：关注的是已获批并已落实的投资，而不只是意向承诺。
- 确认新闻说的是哪个旗舰区——是新山市中心，还是柔佛其他地区。
- 把重点放在今天就能核实的基本面：到 RTS 的步行距离、是否已完工、地契类型和户型。
- 用今天的叫价租金计算回酬，不要用想象中的未来租金。
- 出手前再确认贷款、外国人购房和各项费用的最新规定。
接下来要留意什么？
- 2026 年 12 月 4–5 日的 JS-SEZ 总蓝图推介。
- RTS 的正式通车日期和车费。
- 陆路关卡免护照二维码通关的推行进度。
- 新山市中心新的商业服务与医疗投资项目。
结语
JS-SEZ 让新山市中心成为商业服务与医疗保健的旗舰区，而 RTS 让它与新加坡之间只有约 5 分钟车程。对 Bukit Chagar 来说，政策与基建同时到位，这样的机会并不常见。如果你想在总蓝图推介和 RTS 通车之前，先在车站旁布局，欢迎 WhatsApp Darren 索取 Twin Tower Residence 最新单位与户型图，或浏览我们的 房源。
资料来源
- Reed Smith: Singapore and Malaysia officially launch the Johor-Singapore SEZ (Apr 2025)
- EdgeProp Singapore: JS-SEZ agreement signed; nine flagship zones (7 Jan 2025)
- Hawksford: Unlocking business potential in the JS-SEZ
- MIDA: JS-SEZ incentive guidelines (V2, Apr 2025)
- The Sun: 57% of JS-SEZ’s RM76.98b approved investments realised (1 Jul 2026)
- The Vibes: JS-SEZ investment momentum continues (2 Jul 2026)
- Malay Mail: Ministerial committee meets 2 Nov; master plan launch at Leaders’ Retreat (2 Oct 2026)
- LTA & MOT Malaysia: RTS Link service targeted for February 2027 (2 Oct 2026)
常见问题
在柔新经济特区买房有税务优惠吗？
没有。目前公布的 JS-SEZ 优惠，针对的是符合条件项目的企业所得税特别税率，以及合格知识型员工的优惠个人所得税率。购房仍按一般的印花税、律师费和产业盈利税规定处理。特区对房产的影响是间接的，主要通过就业、投资和跨境交通改善来体现。
JS-SEZ 总蓝图什么时候公布？
根据马来邮报 2026 年 10 月的报道，总蓝图预定在 2026 年 12 月 4–5 日第 13 届马新领导人非正式会议上推介。经济部长较早前表示，蓝图已完成并获内阁批准，在正式推介前，相关工作仍通过柔佛投资促进中心和既定框架持续推进。
Bukit Chagar 在柔新经济特区范围内吗？
新山市中心是 JS-SEZ 九大旗舰区之一，而 Bukit Chagar 属于新山市中心。不过各区的确切边界和具体项目细节，预计会在总蓝图中公布。如果精确边界对你的决定很重要，建议等官方文件发布后再核对。
柔新经济特区会改变外国人在柔佛买房的规定吗？
截至 2026 年 11 月初，我们没有看到与 JS-SEZ 相关、针对外国人购买住宅的官方条例调整。柔佛州外国人购房规定（包括最低购买价格）由州政府制定，购买前请先查看州政府最新指南，也可参考我们的外国人购房条例解析。
JS-SEZ 目前吸引了多少投资？
马来西亚经济部长在 2026 年 7 月表示，2024 年至 2025 年底 JS-SEZ 获批投资共 769.8 亿令吉，其中 57% 已经落实；2026 年第一季再有 54.9 亿令吉获批。他也表示，2 万个高技能职位的目标有望在三年内、而不是五年内达成。
