新山市中心房地产展望 2026–2027

2026–2027 年新山房地产前景如何？对新山市中心来说，接下来的 15 个月将迎来一代人难得一见的催化剂——RTS 轻快铁通车，同时还有柔新经济特区（JS-SEZ）和大量新供应。本文整理截至 2026 年 10 月的最新公开数据，分析这些变化对 Bukit Chagar 一带、以及 Twin Tower Residence 的买家、业主和租客意味着什么。

2026 年底，新山市中心房市处于什么位置？

新山市中心的叙事，已经从“等 RTS”变成“RTS 快到了”。主要公开数据如下：

在 2026 上半年报告发布会上，第二财政部长形容全国房市“保持稳健”，原因包括房价稳定、建筑活动活跃，以及维持在 2.75% 的政策利率。在这幅全国图景中，柔佛因新盘推出速度快、又直接受惠于跨境利好而格外突出。

2026–2027 年的主要增长动力是什么？

1. RTS Link 通车

RTS 是最重要的催化剂。它连接 Bukit Chagar 与 Woodlands North（约 4 公里、约 5 分钟），据报道运载量约每小时每方向 1 万人次，并设有两国合署的关卡设施。载客服务目前预计 2027 年 2 月展开。对 Bukit Chagar 站步行范围内的房子来说——Twin Tower Residence 就在车站旁——这意味着多年来的“规划优势”终于变成日常现实。详见RTS 如何影响 Bukit Chagar 房价。

2. 柔新经济特区（JS-SEZ）

JS-SEZ 于 2025 年 1 月 7 日签署，覆盖柔南超过 3,500 平方公里，设有九个旗舰区，其中包括新山滨海区（Johor Bahru Waterfront）。激励措施包括：符合条件的新投资享 5% 特别企业税率，合资格知识型员工享 15% 特别个人所得税率。根据马来西亚投资发展局（MIDA），目标是首五年 50 个项目、十年内 100 个项目，以及 2 万个高技能工作机会。新山及周边多了高技能人才，市中心优质出租房的需求自然随之增加。详见JS-SEZ 专文。

3. 与新加坡的房价差距

CBRE WTW 一位董事在 2026 年 1 月指出，新山与新加坡市区边缘住宅之间的巨大价差，对投资者和自住买家都是强烈的需求推手。过关更快，等于缩短了实际距离，而价差依然存在。

4. 更广泛的交通升级

The Star（2026 年 7 月）报道，新山计划推行总值约 RM70 亿的高架自动驾驶快速交通项目，并提到吉隆坡至 JB Sentral 的电动火车服务已改善州际交通。JB Sentral 就在 Twin Tower 步行范围内。

买家需要留意什么？

平衡的展望也要看供应面。The Star 在 2026 年 7 月引述 NAPIC 数据，柔佛现有服务式公寓存量为 108,863 个单位，到 2030 年还有 41,832 个单位陆续供应。分析师指出，不少项目会在 RTS 通车后陆续完工，因此 2027–2029 年的去化情况值得关注。对买家来说，实际启示是：

• 地段精准度比以往更重要。分析师预期车站附近的优质项目表现较好；越近、越好走，对租客越有吸引力。
• 现房胜过承诺。已完工、已有租客的大楼，需求是经过验证的；未来项目的租金只是估算。
• 选租客真正会租的户型。我们在 2026 年 10 月查看时，Twin Tower 40 则整套出租广告中约 21 则是 2 房。
• 了解外国买家条例。柔佛对外国人设有 RM100 万最低购买价（有例外情况），会影响部分单位的买家与转售对象，请查询最新规定。

2027 年的三种情景

与其给出单一预测，不如看三种情景，以及车站旁的现房在各情景中可能的表现。以下仅为说明，并非预测。

三种情景的共同点是：离 RTS 和关卡最近、户型实用的房子，始终处于最有利的位置。这正是像 Twin Tower Residence 这样已完工、永久地契项目的优势。

对 Twin Tower 业主来说，这些前景换算成数字是什么？

以 Twin Tower 2 房业主为例，使用 2026 年 10–11 月的参考叫价：

1. 参考价值：RM1,075,000（RM100 万–115 万叫价的中间值）。
2. 参考月租：RM3,250（RM3,000–3,500 的中间值）。
3. 全年毛租金：RM3,250 × 12 = RM39,000。
4. 毛回酬：RM39,000 ÷ RM1,075,000 ≈ 3.6%。
5. 假设 RTS 通车后月租升至 RM3,500（目前叫价区间上限），全年毛租金为 RM42,000，增加 7.7%，在同样价值下毛回酬约 3.9%。

这只是说明租金敏感度的例子，实际租金取决于家具、楼层、景观和市场状况。更多情景请看Twin Tower 投资分析。

不同读者该如何解读这份展望？

新加坡通勤族

预计从 2027 年 2 月起，住在 Bukit Chagar 站旁，每天过关会更快、更可预测。提早租或买，可以在通勤需求升温前锁定好位置的单位。

投资者

专注基本面：是否已完工、能否步行到 RTS、户型是否符合租客需求、租金假设是否实际。Twin Tower 约 3.5%–4.5% 的参考毛回酬，是今天就能实现的，而不是纸上的数字。

自住家庭与退休人士

市中心有商场、铁路和医疗资源，生活十分便利。买现房，你可以亲自感受噪音、采光和生活机能，再做决定。

现有业主

RTS 通车前，是更新家具、重拍照片、检视租金、决定继续持有还是出售的好时机。相关步骤请看出售指南。

Bukit Chagar 和新山其他增长区有什么不同？

柔佛的增长分布在多个走廊：依斯干达公主城、东部走廊和各个工业带，各有自己的推动力。Bukit Chagar–关卡一带的独特之处，在于它把三样东西集中在同一个步行范围内：RTS 终点站、主要陆路关卡和 JB Sentral 火车站，再加上 City Square、KOMTAR JBCC 等成熟商场。JLL 董事经理 Jamie Tan 认为，交通导向型发展等连接性强的地段前景最好——而在柔佛，很少有地方比 Bukit Chagar 车站周边更“交通导向”。

这种高度集中，也解释了为什么分析师把 Bukit Chagar 视为一个独立的次市场，而不是笼统地并入新山平均数。这里的租赁需求来自跨境通勤和市中心便利，和郊区家庭型需求的规律不同。对 Twin Tower Residence 这样的已完工项目来说，最有参考价值的比较对象，是同样步行可达车站的其他现房——可参考我们的RTS 附近公寓比较。

买家在 2026–2027 年的行动清单

1. 先定目标：是自住、收租，还是两者兼顾？目标不同，选的户型和楼层也不同。
2. 算清总成本：除了房价，还要预留印花税、律师费、家具装修和几个月的备用金。
3. 做压力测试：用比现在高的利率重新计算月供，确认即使利率上调也能轻松应付。
4. 用真实租金检验：参考同栋楼的出租广告，而不是宣传资料上的“预期租金”。
5. 亲自走一趟：从大楼走到车站、关卡和商场，感受实际距离与人流。
6. 留意官方消息：RTS 票价、JS-SEZ 蓝图和州政府条例公布后，及时调整计划。

按部就班完成这六步，你会发现决定变得清晰很多，也更不容易被市场情绪左右。

现有业主：继续持有还是趁势出售？

RTS 通车在即，不少业主会问：现在该卖，还是再等等？以下几个角度可以帮助你思考：

• 持有年数与产业盈利税（RPGT）：大马公民和永久居民在第六年起出售，RPGT 税率为 0%；第四年为 20%、第五年为 15%。外国人在第六年起为 10%，之前为 30%。Twin Tower 于 2023 年完工，很多业主的持有年数仍在较高税率区间，出售前务必先算清楚。
• 租金表现：如果单位一直稳定出租、租金能覆盖大部分持有成本，继续持有、等待通车后的需求验证，往往是较从容的选择。
• 人生规划：需要资金换房、子女教育或其他投资时，出售也是合理决定——关键是做好准备，在市场关注度高的时期把单位以最佳状态推出。

不论选择哪一边，都建议先了解同户型的最新叫价与租金，再做决定。

容易被忽略的因素

• 外国买家印花税：据报道，自 2026 年 1 月 1 日起，外国人购买住宅的转让印花税为固定 8%，这会影响跨境买家的需求。
• 汇率：新币兑令吉的走势，会影响新加坡买家和租客的决定。
• 政策公布：RTS 票价、JS-SEZ 蓝图、州政府条例等，都可能迅速改变市场情绪，请以官方资讯为准。

想知道这份展望如何套用在某个 Twin Tower 单位或你的预算上？欢迎 WhatsApp Darren，索取最新可售单位和户型图。

结论

新山市中心带着实实在在的动能进入 2027 年：通往新加坡的轨道即将通车，经济特区致力于创造高技能工作，发展商活动也保持活跃。新供应会考验地段较弱的项目，但已完工、永久地契、步行可达 RTS 和关卡的房子，在各种合理情景下都处于有利位置。Twin Tower Residence 正位于这个机会的核心。

资料来源

• StashAway – Real Property Gains Tax (RPGT) Malaysia: 2026 rates and guide
• Malay Mail – Property Market Report H1 2026 coverage (Sep 2026)
• StarProperty – JLL Malaysia: Johor the second largest residential market after Selangor in 2025 (Jan 2026)
• StarProperty – Will Johor’s high-rise boom sustain its momentum? (Jan 2026)
• The Star – Johor high-rise segment faces oversupply risks (Jul 2026)
• EdgeProp.my – JLL Malaysia: new four-figure psf serviced apartments pushing average transaction prices in JB (Jul 2025)
• Malay Mail – JB-Singapore RTS Link service start pushed back to February 2027 (2 Oct 2026)
• Mothership – RTS Link delay explainer (Oct 2026)
• Reed Smith – Singapore and Malaysia officially launch the Johor-Singapore Special Economic Zone
• MIDA – Iskandar Malaysia: the cornerstone of the JS-SEZ
• PropCashflow – Foreigner stamp duty 8% in Malaysia
• New Straits Times – Foreigners hit Johor property resale wall (Apr 2026)