Twin Tower 附近商场：City Square、KOMTAR JBCC、R&F 与 KSL

想找新山关卡 CIQ 附近的商场？好消息是，Twin Tower Residence 正好位于新山交通最便利的购物圈中心：Johor Bahru City Square 和 KOMTAR JBCC 走路就到，R&F Mall 与 KSL City Mall 也只需短程车程。本文把这四家商场逐一比较，告诉你买菜、看电影、带孩子玩或周末大采购，应该去哪里。

Twin Tower Residence 附近有哪些商场？

Twin Tower Residence 位于 Bukit Chagar 的 Jalan Tengku Azizah，就在 RTS 站旁边。周边四家商场，几乎能满足所有日常需要：

Johor Bahru City Square：家门口的日常商场

Johor Bahru City Square 于 1999 年开业，地址是 Jalan Wong Ah Fook 106–108 号，靠近长堤。商场共有六层零售空间，旁边是一栋 36 层的办公大楼。自 2008 年 12 月起，商场有行人天桥连接南部综合关口（Southern Integrated Gateway），也就是 JB Sentral 和 Sultan Iskandar 大楼（新山关卡）。因此，步行过关的人几乎都会经过这里。

里面有什么？

• Uniqlo、H&M 等国际服饰品牌。
• mmCineplexes 电影院。
• 大众书局（Popular）以及众多餐饮店。
• 旅游指南也提到镭射对战、泰式按摩等室内休闲选择。

根据维基百科资料，商场在 2025 年 11 月宣布翻新扩建计划，目标扩大至 300 多家店铺，预计 2027 年第四季完成。如果计划顺利，住在隔壁的居民选择会更多。

KOMTAR JBCC：隔壁的亲子与美食去处

KOMTAR 是 Jalan Wong Ah Fook 上历史最悠久的购物地标之一，重建后于 2014 年以 KOMTAR JBCC 之名重新开张。开张时，三楼引进了东南亚第一个“愤怒鸟”（Angry Birds）室内游乐园。商场的娱乐设施会随时间调整，带孩子去之前最好先确认目前有什么活动。

JBCC 综合发展还包括 Menara JLand，其 34 楼设有 Skyscape 观景台和玻璃空中步道，是很受欢迎的周末活动。KOMTAR JBCC 有服饰店、日式和本地餐饮，是住户晚餐的轻松选择。

R&F Mall：买菜、看电影、空间大

R&F Mall 于 2019 年 3 月 28 日试营业，是长堤旁 R&F Princess Cove（富力公主湾）发展的一部分。商场共三层，总楼面面积约 80 万平方尺，可出租面积约 53.2 万平方尺。2018 年 5 月启用的连接天桥通往新山关卡一侧；从 Twin Tower 出发则是短程车程。

里面有什么？

• Jaya Grocer 超市——商场开业时是该品牌在新山的第一家分店。
• MR.DIY 家居杂货。
• 开业时的主力租户 Emperor Cinemas（英皇戏院）。
• 儿童游乐空间和多样化餐厅。

对 Twin Tower 住户来说，R&F Mall 是每周买菜的好去处，尤其适合喜欢进口食品选择的家庭。商场所在的 R&F Princess Cove 一带也是长堤旁的大型综合发展区，逛完商场还可以顺道在海边散步，周末上午去一趟，买菜、早午餐和散步一次完成，生活节奏很轻松。

KSL City Mall：周末大采购首选

位于 Taman Abad 的 KSL City Mall 于 2010 年 12 月 12 日开业，共七层，约有 500 家零售店，停车位约 2,800 个，并与拥有 904 间客房的 KSL 度假酒店双塔同属一个发展项目。Causeway Link 的 J100 巴士路线也有经过。

KSL 距离 Twin Tower 只需短程车程，选择丰富、美食广场多、价格实惠，一直深受周末过来的新加坡游客欢迎。想“一站买齐”，就选这里。由于周末人潮较多，建议早上开门不久就到，停车和逛街都会轻松很多。

不同住户，怎么用这四家商场？

新加坡通勤族

City Square 就在你从关卡一带回家的步行路线上，晚餐和日常琐事可以顺路解决；周末再去 R&F Mall 的 Jaya Grocer 补货。

家庭

短时间外出可选 KOMTAR JBCC 和 Skyscape 观景台；想玩一整天，KSL City Mall 选择最多。

退休人士

走路到 City Square 和 KOMTAR JBCC，日常生活完全不用开车；偶尔要去大商场，叫德士或网约车即可。

投资者

租客普遍重视“走路就有商场”。在租房广告里写上“步行可到两家商场和 JB Sentral”，是很有吸引力的卖点。

住在 Twin Tower 的一周购物安排

1. 周一至周四：走路到 City Square 吃晚餐、买药、办点小事。
2. 周五晚上：在 City Square 看场电影，或到 KOMTAR JBCC 吃顿饭。
3. 周六早上：到 R&F Mall 的 Jaya Grocer 采购一周食材。
4. 周日：去 KSL City Mall 大采购顺便午餐，或带来访的家人上 Skyscape 观景台。

“走路就有商场”对房产价值有什么意义？

步行可达商场，是市中心单位租金表现稳健的原因之一。根据 2026 年 10 月 Mudah 上的公开叫价，Twin Tower 599 平方尺 Studio 的叫价租金约每月 2,300–3,000 令吉，882 平方尺 2 房约 3,000–3,500 令吉（仅为叫价参考）。举例：一间 Studio 月租叫价 2,600 令吉，年租金为 2,600 × 12 = 31,200 令吉；若叫价 75 万令吉，指示性毛回酬为 31,200 ÷ 750,000 ≈ 4.2%。详细可看 租金指南 和 租金回酬计算。

逛完商场，还可以去哪里？

从商场再走一小段路，就是新山老街，古迹街道、庙宇和美食街区都在那里——可参考我们的 新山老街指南。想全面了解这一区，请看 Bukit Chagar 生活指南。

从 Twin Tower 怎么去各家商场？

走路去：City Square 与 KOMTAR JBCC

这两家商场都在市中心的 Jalan Wong Ah Fook 上，从 Twin Tower Residence 步行即可到达。City Square 有天桥连接 JB Sentral 和 Sultan Iskandar 大楼，所以一旦走到交通枢纽，后面一段路大部分都有遮盖。Bukit Chagar 站周边规划中的多座行人天桥，大部分预计 2026 年底完成、其余在 2027 年完成，届时步行会更顺畅。

开车或网约车：R&F Mall 与 KSL City Mall

R&F Mall 位于长堤旁的 Tanjung Puteri，KSL City Mall 位于 Taman Abad，两者都只需短程车程。如果你没有车，网约车是最简单的方式；KSL 也有 Causeway Link J100 巴士可搭。周末新加坡游客多，市中心容易塞车，早上出门通常最快。

住户的聪明购物小技巧

• 平日晚上逛：City Square 和 KOMTAR JBCC 在平日晚上人比较少，避开周末从长堤过来的人潮。
• 周六一早大采购：趁车流还没多起来，先去 R&F Mall 买好一周食材。
• 身上带点令吉现金：商场普遍接受银行卡和电子钱包，但小摊贩不一定。
• 下雨天把商场当通道：City Square、JB Sentral 与关卡之间有天桥相连，部分路段不用淋雨。
• 留意商场最新消息：租户和娱乐设施会变动，City Square 也有扩建计划。

以购物便利为考量，挑单位的检查清单

1. 在你平时会去逛街的时段，亲自从大堂走到 City Square，计一下时间。
2. 想清楚是否需要停车位：如果大采购一个月才一两次，网约车可能就够用。
3. 考虑储物空间：常常大量采购的家庭，2 房（882 平方尺）或 2+1 房（1,054 平方尺）会比 Studio 更宽敞。
4. 如果买来出租，在租房广告里写明“步行可到商场和 JB Sentral”——这是租客最先问的问题之一。

RTS 通车后，这个购物圈会有什么变化？

RTS 设计上每小时每方向最多可运载 1 万人次，载客服务目标在 2027 年 2 月启动。可以预见，从新加坡过来的访客会直接在 Bukit Chagar 下车，再步行到附近商场，市中心的人流和消费只会更旺。

对住在附近的人来说，这带来几项好处：

• 选择会更多：人流增加通常会吸引更多餐饮和零售品牌进驻，City Square 本身也有扩建计划。
• 步行环境更好：州政府规划在车站周边兴建行人天桥，并把 Jalan Jim Quee 保留给公共交通，让行人更安全。
• 出租更有卖点：“走路到商场 + 走路到 RTS”对租客的吸引力非常直接，尤其是在新加坡上班的单身或小家庭。

当然，周末人潮也可能更多。住户可以善用平日晚上逛街，把周末留给较远的大商场，或干脆过关去新加坡走走。

市中心购物与郊区大商场，怎么取舍？

新山其他地区也有不少大型商场，但住在市中心最大的优势是“日常步行可达 + 偶尔开车去大商场”的组合。郊区住户通常每一趟都得开车，市中心住户则可以把开车留给真正需要大采购的时候。对于不想养车、或家里只有一辆车的家庭来说，这能省下不少油费、停车费和时间。

如果你是第一次在新山置业，建议把“生活机能”和“通勤时间”放在同一张表上比较：同样的预算，住在走路就能解决三餐和购物的地方，长期下来生活质量往往更高。

四家商场一句话总结

• City Square：家门口的日常商场，过关、吃饭、看电影最顺路。
• KOMTAR JBCC：就在隔壁，适合晚餐和带孩子短暂外出，旁边还有观景台。
• R&F Mall：每周买菜的好去处，超市选择丰富，空间宽敞。
• KSL City Mall：周末一站式大采购，店铺多、停车方便、适合玩一整天。

换句话说，住在 Twin Tower Residence，平日靠双脚、周末靠短程车程，就能把新山市中心最主要的购物资源都用上。对于想要“城市便利 + 跨境方便”兼得的人来说，这样的组合并不多见。

新加坡朋友来新山购物，有什么要注意？

很多新加坡人周末专程过来逛商场。如果你是在新加坡上班的租客或业主，朋友来访时可以留意几点：

• 过关时间：周五晚上和周末早上长堤往往最繁忙，提早或错峰出发会轻松很多。RTS 通车后，从 Woodlands North 过来只需约 5 分钟车程，下车就在 Bukit Chagar。
• 汇率：新币兑令吉的汇率会影响购物预算，出发前查好当天汇率。
• 付款方式：大部分商场接受银行卡和电子钱包，但小摊贩可能只收现金，身上带一些令吉比较方便。
• 交通：City Square 和 KOMTAR JBCC 走路就到；去 KSL City Mall 可搭网约车，或使用 Causeway Link 巴士路线。

对住在 Twin Tower 的人来说，这意味着亲友来访时，你家就是最方便的“集合点”：放下行李、走去商场、晚上再走回来休息，一整天都不用开车。

结语

住在 Twin Tower Residence，不需要汽车也能拥有非常完整的购物生活：City Square 和 KOMTAR JBCC 走路就到，R&F Mall 与 KSL City Mall 短程车程即达，RTS 就在旁边，去新加坡也很方便。如果这正是你想要的生活方式，欢迎 WhatsApp Darren 索取最新单位与户型图，或浏览我们的 房源。

资料来源

• Wikipedia: Johor Bahru City Square (shopping mall)
• Wikipedia: Johor Bahru landmarks (KOMTAR JBCC)
• The Star: Angry Birds park opens at Komtar JBCC (31 Oct 2014)
• EdgeProp: R&F Mall Johor Bahru opens March 28 (2019)
• Wikipedia: R&F Mall
• Wikipedia: KSL City
• TheSmartLocal: Things to do near Bukit Chagar RTS station
• Sinar Harian: RTS Link–Komtar JBCC pedestrian bridge plan (17 Jul 2023)