2026 年 Twin Tower Residence 值得投资吗？

2026 年 Twin Tower Residence 值得投资吗？如果你想要的是一个已完工、永久地契、就在未来 RTS 轻快铁站旁边的单位，答案基本是肯定的——前提是数字要符合你自己的计划。这篇文章用公开的叫价和租金、清楚的回酬计算、RTS 通车时间表，以及买家必须了解的条例，帮你客观评估 Twin Tower Residence 的投资价值。

Twin Tower Residence 的投资逻辑是什么？

投资房产一般看四点：地段、地契、产品和时机。Twin Tower Residence 四项都表现不错。

• 地段：项目位于 Bukit Chagar 的 Jalan Tengku Azizah，紧邻 RTS Link 新山总站。新山关卡 CIQ、JB Sentral、City Square 和 KOMTAR JBCC 都在步行范围内。比它更靠近车站的已完工住宅项目非常少。
• 地契：永久地契（Freehold），是很多马来西亚和新加坡买家长期持有、日后转售的首选。
• 产品：41 层、458 个单位的服务式公寓，户型实用——Studio 599 平方尺、2 房 882 平方尺、2+1 房 1,054 平方尺、3 房 1,216 平方尺，出租和自住都合适。
• 时机：2023 年已完工，买了就能拿钥匙、马上收租，不必在 RTS 通车期间还在等建筑完工。

发展商是 Parasky Projects Sdn Bhd，隶属总部在新山的 SKS Group；该集团 2018 年也在 JB Sentral 旁完成了 TriTower Residence。更多项目背景请看Twin Tower Residence 完整攻略。

目前 Twin Tower 的房价和租金是多少？

下表采用 2026 年 10–11 月 Mudah 和 EdgeProp 上公开的叫价，仅供参考；实际成交价会因楼层、景观、家私和议价而不同。

PropertyGuru 显示的整体售价区间（RM40 万–180 万）宽得多，因为包含了极端值和不同类型的广告，参考时要小心。完整分析请看Twin Tower 房价指南。

租金回酬大概有多少？

毛回酬 = 全年租金 ÷ 买入价。以上表叫价区间的中间值来算：

例子一：Studio

买价 RM750,000，月租 RM2,650。全年租金 = RM2,650 × 12 = RM31,800。毛回酬 = RM31,800 ÷ RM750,000 = 4.24%。

例子二：2 房

买价 RM1,080,000，月租 RM3,250。全年租金 = RM3,250 × 12 = RM39,000。毛回酬 = RM39,000 ÷ RM1,080,000 = 3.61%。

例子三：2+1 房

买价 RM1,020,000，月租 RM4,000。全年租金 = RM48,000。毛回酬 = RM48,000 ÷ RM1,020,000 = 4.71%——纸面上很吸引，但 2+1 房的广告不多，最好用最新的同类单位再核实一次。

从毛回酬到净回酬

净回酬要扣除持有成本：管理费和偿债基金、地税、门牌税、保险、维修、中介费以及空置期。纯粹举例：假设某 2 房业主每年总持有成本是 RM7,000，净收入就是 RM39,000 − RM7,000 = RM32,000，净回酬 = RM32,000 ÷ RM1,080,000 = 2.96%。实际计算时，请把 RM7,000 换成你看中单位的真实数字。逐项计算方法可参考租金回酬计算指南。

另外要提醒的是，叫价租金和实际成交租金之间通常有差距，单位刚交屋或刚换租客时也可能有一段空置期。比较稳健的做法，是用叫价区间的中下段来估算租金，再预留一到两个月的空置，算出来的回酬如果仍然令你满意，这个投资计划就比较经得起考验。

RTS 轻快铁会对 Twin Tower 带来什么影响？

新山–新加坡 RTS Link 从 Bukit Chagar 到 Woodlands North 约 4 公里，车程大约 5 分钟。2026 年 10 月 2 日，新加坡陆路交通管理局（LTA）与马来西亚交通当局宣布，载客服务预计 2027 年 2 月开始，此前还需完成最后测试和安全认证。当时车费尚未公布。

这对投资者有什么意义？跨境通勤最在乎的是“可预期”。固定 5 分钟车程、在车站内办理通关，比在长堤上塞车排队好安排太多。步行就能到 Bukit Chagar 站的住宅——Twin Tower 正是最靠近的已完工项目之一——自然最先接住这股需求。

市场其实已经有所反应。JLL Malaysia 在 2025 年 7 月指出，2025 年上半年新山市中心服务式公寓的平均成交价约每平方尺 RM709，比前一年上涨 20.4%；Bukit Chagar 一带的新盘更达到每平方尺 RM1,000–1,500。过去的涨幅不代表未来回报，但能看出买家的兴趣流向哪里。延伸阅读：RTS 如何影响 Bukit Chagar 房价。

还有哪些因素支撑长期需求？

柔新经济特区（JS-SEZ）

马来西亚与新加坡于 2025 年 1 月 7 日交换了柔新经济特区协议。已公布的优惠包括：符合条件的企业享有 5% 特别企业税率，合格的知识型员工可享 10 年 15% 的个人所得税统一税率（须符合条件）。特区的重点发展区包括新山滨海区。更多就业与投资进入柔佛，会让租客群不再只限于跨境通勤族。

市中心的现房

Twin Tower 已经建好并有人入住。买家付钱前可以亲自看单位、看景观、看设施和管理水平，比买楼花少了很多不确定性。

和附近其他项目相比如何？

在 RTS 一带看房的买家，通常会同时比较好几个项目。每个项目各有优势，适合哪一个，要看你重视的是现房、离车站最近，还是更大的面积。下表资料来自我们的比较笔记和网络估算，仅供参考。

Twin Tower 的优势在于同时具备“现房、永久地契、紧邻车站”三个条件，户型大小又正好对准主流租赁市场。更详细的比较请看Bukit Chagar RTS 附近最值得买的公寓。

Twin Tower 适合哪一类投资者？

要预先考虑哪些风险和成本？

好的投资，是事先就把变数看清楚。以下几点要纳入计划：

• 周边供应：RTS 一带陆续有项目完工或推出，你的单位在定价和布置上要有竞争力才好租。
• RTS 时间表：通车日期以前就调整过，计划要预留弹性，即使延后也不影响你的现金流。
• 利率：国家银行在 2026 年 9 月会议上维持隔夜政策利率（OPR）2.75%。贷款最好用更高的利率做压力测试。
• 外国买家条例：柔佛一般规定外国人购买住宅须在 RM100 万或以上；自 2025 年 7 月 1 日起，州政府征收外国人购房征费，低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000；自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家的产业转让印花税为统一 8%。条例会变，请向律师确认。
• 持有年限：太早出售要缴产业盈利税（RPGT）——马来西亚公民第六年起为 0%，非公民第六年起为 10%。

如何做决定：五步检查清单

1. 先确定目标——收租、增值、自住，还是兼顾。
2. 选择符合目标的房型（参考上表）。
3. 收集该房型目前的叫价和租金，算出毛回酬和净回酬。
4. 加上所有购房成本（印花税、律师费、州政府征费等），并确认贷款资格。
5. 亲自看实际单位，至少比较三个广告后再议价。

如果需要帮忙筛选，欢迎 WhatsApp Darren，索取你心仪户型的最新单位、户型图和近期叫价，或直接浏览目前的房源。

不同买家的实际情境

如果你是新加坡上班族：Studio 或 2 房自住最实际（若以外国人身份购买，须获柔佛州政府批准并符合最低价规定；不少 Twin Tower 单位低于 RM100 万，请先确认资格），现在步行过关，RTS 通车后步行上车，通勤时间更可控。日后换工作或搬回新加坡，单位也能转为出租。

如果你是第一次投资：从 Studio 或 2 房入手，资金门槛较低、租客群最广，也比较容易学会管理租务。先用保守的租金估算，确保每月供款在可承受范围。

如果你在准备退休：2 房或 2+1 房住得舒服，附近有医院、商场和火车站，日常生活不必依赖开车；永久地契也方便日后传承。

买现房和买楼花，对投资者有什么不同？

RTS 周边不乏新盘，很多买家会问：为什么不等新项目？两种选择各有道理，但对重视现金流的投资者来说，现房有几项实际好处：

• 马上有租金收入：交易完成后即可出租，第一个月就能用租金分担供款；楼花则要等数年才有收入。
• 看得到实物：景观、朝向、噪音、屋况和管理水平都能亲眼确认，不必只看效果图。
• 价格有参考：同一栋楼已有租金和叫价数据，估算回酬时有真实依据。
• 时间点吻合：RTS 预计 2027 年 2 月通车，现房业主正好赶上第一波通勤族的租房需求。

当然，新盘也有它的吸引力，例如更新的设计或分期付款的弹性。关键是看你的资金安排和目标。想深入了解两者的取舍，可以阅读RTS 附近买二手还是新盘。

总结：Twin Tower Residence 值得买吗？

对于看重已完工、永久地契、步行可到 RTS 和关卡的买家来说，Twin Tower Residence 提供了难得的组合：买入即可收租、毛回酬约 3.5%–4.5%（参考值），并直接受惠于新山数十年来最大的交通升级。只要选对符合目标的户型、用真实成本核算数字，并打算持有到 RTS 通车之后，它是一个值得认真考虑的选择。

资料来源

• LTA – RTS Link service targeted for February 2027（2026 年 10 月 2 日）
• EdgeProp – JLL：新山服务式公寓平均成交价（2025 年 7 月）
• Allen & Gledhill – Singapore and Malaysia exchange JS-SEZ Agreement
• 3E Accounting – JS-SEZ 税务优惠
• RinggitPlus – 国家银行维持 OPR 2.75%（2026 年 9 月）
• Halim Hong & Quek – 柔佛外国人购房新框架（2025 年 10 月）
• New Straits Times – 柔佛外国买家门槛（2026 年 4 月）
• PropCashFlow – 外国人 8% 印花税
• StashAway – 2026 年 RPGT 税率