买房指南
外国人可以买 Twin Tower 吗？柔佛条例解析
快速答案
可以。只要成交价达到柔佛 RM100 万门槛，外国人就能购买 Twin Tower Residence，实际上即 2 房及更大户型。每宗交易都需柔佛州政府批准（一般一到三个月），缴付 3% 批准费（最低 RM30,000），2026 年 1 月起住宅过户印花税为 8%。
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可以，外国人可以在柔佛买房，包括 Twin Tower Residence，但必须符合州政府的最低价格门槛、取得州政府批准，并承担比本地人更高的税费。本文说明截至 2026 年 11 月柔佛的外国人购房条例，更重要的是，逐个房型告诉你这些规定在 Twin Tower 实际意味着什么。
外国人购房规定会不时调整，州政府也是逐宗审批，所以本文只作规划参考。签约前，请务必向马来西亚产业律师确认最新情况。
重点摘要
- 柔佛一般要求外国人购买 RM100 万或以上的住宅；Medini 等指定区域另有豁免，但不适用于 Bukit Chagar。
- Twin Tower 的 2 房参考叫价 RM100 万–115 万，达到或超过门槛；Studio（叫价 RM72 万–78 万）则低于门槛。
- 每一宗外国人购房都必须根据《国家土地法典》第 433B 条事先取得柔佛州政府书面批准，一般需时一到三个月。
- 2025 年 7 月 1 日起，二手住宅的柔佛批准费为售价或估价的 3%，最低 RM30,000；2026 年 1 月 1 日起，外国人住宅过户印花税统一 8%。
- 非公民、非永久居民出售房产的 RPGT：五年内 30%，第六年起 10%，所以大部分外国买家都做长期持有打算。
外国人可以在柔佛买房吗？
可以。马来西亚是区内对外国买家较开放的房地产市场之一，柔佛尤其吸引新加坡、中国、台湾、香港等地的买家。像 Twin Tower Residence 这样的永久地契分层产权，外国个人可以完全持有，过户登记后地契上就是你的名字。
柔佛的特别之处在于：土地事务属于州政府权限。柔佛自定外国人最低购房价、逐宗决定是否批准，并收取州政府批准费；联邦层面再加上印花税、产业盈利税（RPGT）和所得税。
柔佛外国人最低购房价是多少？
根据《新海峡时报》2026 年 4 月的报道，外国人在柔佛可购买 RM100 万或以上的住宅。报道也提到：发展商可申请特别批准，把 RM100 万以下的单位卖给外国人；依斯干达公主城 Medini 等指定区域不受门槛限制；而外国人持有的 RM100 万以下单位，一般只能转售给马来西亚人。
另外，有些类别无论价格多少都不开放给外国人，常见包括土著保留单位、马来保留地，以及中低价房屋。
在 Twin Tower Residence 意味着什么？
| 房型 | 面积 | 参考叫价（2026 年 10–11 月） | 与 RM100 万门槛相比 |
|---|---|---|---|
| Studio | 约 559–599 平方尺 | RM72 万–78 万 | 低于门槛——一般不开放给外国二手买家 |
| 2 房 | 882 平方尺 | RM100 万–115 万 | 达到或超过——外国买家的主要选择 |
| 2+1 房 | 1,054 平方尺 | 约 RM102 万 | 接近门槛——要看实际成交价 |
| 3 房 | 1,216 平方尺 | 市面上很少 | 可能高于门槛——请询问是否有单位 |
实际上，外国买家在 Twin Tower 主要考虑成交价达到门槛的 2 房、2+1 房和 3 房。2 房同时也是本楼出租量最多的房型，自住和投资都合适。户型详情请看我们的 2 房指南。
柔佛州政府批准怎么申请？
根据《国家土地法典》第 433B 条，外国个人和外资公司购买土地或房产前，必须事先取得州政府书面批准。在柔佛，申请由律师协助，通过土地与矿务局（PTG）办理。主要流程：
- 签出价书和 SPA 时，把取得州政府批准列为交易条件。
- 律师提交批准申请及所需文件，包括身份证明文件和已盖印花的合约。
- 州政府审核申请，批准后须缴付批准费。
- 批准和其他条件都满足后，进入标准完成期，然后办理过户登记。
批准一般需时一到三个月，所以外国人购房整体通常要五到六个月，本地买家约三到四个月。批准在整个流程中的位置，请看我们的购买步骤指南。
外国买家在柔佛要付哪些税费？
柔佛州政府批准费
柔佛自 2025 年 7 月 1 日起调整外国人购房收费（法律和业界资料引述柔佛土地与矿务局 2025 年第 1 号通令）。二手住宅收费为 JPPH 估价或购买价（以较高者为准）的 3%，最低 RM30,000；二手商业产业同样是 3%、最低 RM30,000。向发展商购买 RM100 万以下的服务式公寓，最低收费 RM50,000，并须经州政府批准。此前的征费为 2%。
印花税
2026 年 1 月 1 日起，非公民（永久居民除外）和外国公司购买住宅产业，过户印花税统一为 8%。修订后的《印花税法》把”仅作住宅用途的服务式公寓”纳入住宅产业定义。外国人购买非住宅产业则维持 4%。你的单位适用哪个税率，由律师确认。贷款合约印花税为 0.5%。
实例：以 RM1,100,000 购买 2 房
| 项目 | 计算方式 | 金额 |
|---|---|---|
| 柔佛批准费 | 3% × RM1,100,000（高于最低 RM30,000） | RM33,000 |
| 过户印花税 | 8% × RM1,100,000 | RM88,000 |
| SPA 律师费（2023 年酬劳令） | 1.25% × 50 万 + 1% × 60 万 = RM12,250，加 8% 服务税 | RM13,230 |
| 税费合计（现金买家） | 约 RM134,000 |
也就是说，全现金购买时，税费约为售价的 12%，还未计杂费。如果贷款，还要加 0.5% 贷款印花税和贷款律师费。完整拆解请看我们的购房费用指南。
外国人在马来西亚可以申请房贷吗？
可以，但条件比本地人严格。公开资料显示，非 MM2H 外国买家的贷款成数一般约 70%；MM2H 持有人，或与马来西亚人结婚并共同贷款的外国人，有机会获得更高成数。银行会审查你的收入证明、信用记录和收入币种。外国人审批时间较长，建议尽早申请。贷款成数、DSR 和所需文件，请看 Twin Tower 房贷指南。
外国人出租或出售要缴哪些税？
租金收入
马来西亚房产的租金属于马来西亚来源收入。非马来西亚税务居民（大致是一年在马来西亚少于 182 天）的个人，这部分收入按 30% 统一税率计税，没有个人减免，但可扣除准许的开支。不少外国业主会委托本地中介或税务代理处理报税。
出售时的 RPGT
| 出售年份 | 非公民、非永久居民 | 马来西亚公民或永久居民 |
|---|---|---|
| 3 年内 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 30% | 20% |
| 第 5 年 | 30% | 15% |
| 第 6 年起 | 10% | 0% |
外国人出售时，买方律师会代扣售价的 7% 缴交给内陆税收局，多扣的部分可申请退还。转售也受门槛影响：以 RM100 万或以上买入的单位，经批准后可以卖给其他外国人；RM100 万以下的单位一般只能卖给马来西亚人。
不同买家，怎样选择？
如果你是买来自住的新加坡通勤族
选一间 RM100 万或以上的 2 房，就能住在 Bukit Chagar RTS 站旁边，将来出租也容易。HDB 和 CPF 相关注意事项，请看我们的新加坡人购买指南。
如果你是海外投资者
重点放在出租量最多的 2 房，并计划至少持有五年，以享受 10% 的较低 RPGT 税率。计算回报时，别忘了把净租金 30% 的非居民所得税算进去。
如果你持有 MM2H
MM2H 计划有自己的房产相关条件，银行也可能给予较高贷款成数。不过柔佛的州政府批准程序依然适用，具体单位的门槛和收费，请向律师确认你的身份带来哪些影响。
不确定目前哪些单位符合门槛？欢迎 WhatsApp Darren，他会把最新的 2 房及更大户型单位连同户型图发给你。
外国买家出价前检查清单
- 确认成交价达到 RM100 万门槛，并了解银行估价与成交价的差距。
- 找愿意贷款给你的国籍和收入币种的银行，先做贷款预审。
- 全现金购买时，预留约售价 12% 的批准费、印花税和律师费。
- 委任熟悉柔佛外国人批准申请的律师。
- 在出价书和 SPA 中把州政府批准列为条件，并写明退款安排。
- 如希望出售时享受较低的 RPGT 税率，计划至少持有五年。
- 预先了解租金收入的报税安排，必要时委任本地税务代理。
- 考虑汇率风险：以新币、人民币或其他货币计算回报时，汇率变动会影响实际收益。
为什么外国买家看中 Twin Tower？
对外国买家来说，Twin Tower Residence 有几个难得的优势。第一是地段：项目就在 Bukit Chagar RTS 站旁边，RTS Link 连接新山与新加坡 Woodlands North，全程约 4 公里、约 5 分钟，营运方于 2026 年 10 月宣布载客服务预计 2027 年 2 月启动。第二是产权：永久地契，持有没有年限顾虑。第三是现房：2023 年完工，买之前可以亲眼看单位、看景观、看租约，不用承担楼花的建造风险。第四是户型：2 房、2+1 房和 3 房的价格大致落在外国人门槛以上，既能自住也容易出租。
当然，每位买家的情况不同，适合的单位也不同。我们建议先确定预算和用途，再从现有单位中挑选楼层、朝向和装修合适的选项。
外国买家常问的几个细节
可以用公司名义买吗？
外资公司同样需要州政府批准，也适用 8% 的住宅印花税，而且公司持有在出售时的 RPGT、日常报税和公司维护成本都与个人不同。除非有明确的税务或资产规划理由，大部分个人买家都选择以个人名义持有。是否适合用公司名义，建议先咨询律师和会计师。
可以和马来西亚人联名买吗？
外国人与马来西亚公民联名购买时，外国人仍属于外国买家，一般仍需州政府批准，相关税费如何计算，要由律师按具体情况确认。如果是与马来西亚配偶联名并共同申请贷款，部分银行可能给予较高的贷款成数。
批准被拒怎么办？
SPA 一般会把州政府批准列为先决条件，并约定如果批准不获通过，交易如何终止、订金如何退还。签约前请律师把这部分条款写清楚，保障自己的订金。选择价格明确达到门槛、产权清楚的单位，也能降低被拒的风险。
总结
外国人可以购买 Twin Tower Residence，而且确实有不少外国业主。关键在于：选择成交价达到柔佛 RM100 万门槛的单位（实际上就是 2 房及更大户型）、预留一到三个月办理州政府批准，并准备约售价 12% 的批准费、8% 印花税和律师费。换来的是新山市中心、RTS Link 终点站旁边一间已完工的永久地契住宅。
资料来源
- New Straits Times – Foreigners hit Johor property resale wall (Apr 2026)
- HHQ – Johor’s new legal and tax framework for foreign acquisitions (Oct 2025)
- Landco – Johor approval fees for foreigners, citing PTG Johor Circular 1/2025
- Skrine – Stamp Act amendments: 8% on residential transfers to foreigners
- PwC Malaysian Tax Booklet – Stamp duty
- LHDN – Real Property Gains Tax rates
- LHDN – RPGT retention by the acquirer
- Loanstreet – Buying property in Malaysia as a foreigner (loan margins)
- ASEAN Briefing – Personal income tax in Malaysia (non-resident rate)
常见问题
外国人可以买 Twin Tower 的 Studio 吗？
在二手市场一般不行。Studio 参考叫价约 RM72 万–78 万（2026 年 10–11 月），低于柔佛外国买家 RM100 万的门槛，而门槛以下的单位一般只能转售给马来西亚人。所以外国买家多数选择成交价达到门槛的 2 房、2+1 房和 3 房。如果只需要小户型，可以考虑租 Studio。
马来西亚永久居民要付 8% 印花税吗？
不用。2026 年 1 月 1 日起实施的 8% 统一税率，适用于非公民且非永久居民的个人以及外国公司购买住宅。马来西亚永久居民和公民按 1% 至 4% 的分级税率计算。不过永久居民仍应向律师确认，购房是否需要州政府批准或符合其他柔佛规定。
柔佛州政府批准需要多久？
律师提交完整申请后，一般约一到三个月，实际时间视土地局工作量和文件是否齐全而定。由于完成期通常在取得批准后才开始计算，外国人购房整体往往需要五到六个月。安排入住或出租计划时，请把这段时间算进去。
以后可以把 Twin Tower 单位卖给其他外国人吗？
如果你是以 RM100 万或以上买入，一般可以卖给其他外国人，对方需自行申请州政府批准。以低于门槛价格买入的单位，转售时一般只能卖给马来西亚人。出售时买方律师会代扣售价 7% 作为 RPGT 保留金，第六年起税率降至 10%。
柔佛的外国人购房条例会改变吗？
有可能。柔佛在 2025 年 7 月调整了批准费，联邦政府在 2026 年 1 月把外国人住宅印花税提高到 8%，业界也提出过修改转售门槛的建议。任何改变都由州或联邦政府决定，所以请向律师确认签约当天的最新规定，而不是参考去年的资料。
